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마전동 도시개발사업의 기만과 특혜황영석 /경남희망포럼 거제시지부장

 
   
▲ 마전 도시개발구역지정 및 개발계획 수립과 구역지정 및 실시계획이 승인 고시된 토지이용계획 구역. 주변에 미개설된 도시계획도로는 사업부지에 포함되지 않았다.
 
▲ 도시개발구역지정 및 개발계획 수립과 실시계획 승인시의 실질적인 토지조서에 의해 확인된 토지이용계획 구역. 아랫쪽 회색부분 15m 도시계획도로 부지가 사업부지에 포함돼 있는 것으로 나타났다. 이 회색 부분은 약831평으로 이 도로부지가 사업면적에 포함되면 용적율 200%의 사업부지 내 건축면적은 결과적으로 약1600여평이 늘어나는 효과가 발생한다.
   
▲ 황영석/경남희망포럼 거제지부장
도시개발사업의 일반적 개요
도시개발사업은 도시개발과 도시환경의 조성을 목적으로 하기 때문에 도시개발구역을 지정받아야 사업을 진행할 수 있고, 특히 구역지정시에는 개발계획을 동시에 수립해야 한다.

그 의미는 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. 그리고 그 형식은 일단의 주택지조성사업, 시가지조성사업(구 도시계획법), 토지구획정리사업(구 토지구획정리사업법), 일단의 공업용지 조성사업 등이 있다.

도시개발사업을 정리하면 도시관리계획으로 입안해서 결정. 고시하면 사업시행자가 정해지고, 지정된 사업시행자는 실시계획을 작성해서 인가신청을 하게 되고 하자가 없으면 실시계획이 고시된다. 이후 본격적인 사업이 시행되어 공사가 완료되면 준공검사를 하고 공사완료 공고를 하여 사업은 완전히 끝나게 된다.

도시개발법에 의한 도시개발사업은 구역지정단계와 실시계획단계와 사업시행단계의 3단계로 나누어지고 도시개발의 구역지정은 광역자치단체장이나 국토해양부장관 혹은 시장이 도지사에게 구역지정을 요청하는 등으로 구역지정을 할 수도 있다.

도시개발법 제11조 1항 5호의 토지소유자인 시행자가 도시개발구역의 지정을 제안할 시에는 대상지역의 토지소유자의 2/3이상의 동의 혹은 소유한 자가 도시개발계획을 수립하고 기초조사를 거쳐 공청회를 거쳐 주민의 의견을 수렴하고 거제시 도시계획위원회의 자문을 거쳐, 시장이 경남지사에게 도시개발구역의 지정을 요청하게 되면 지정권자인 도지사는 시행자를 지정하고, 도시개발구역의 지정 및 개발계획의 수립을 통해서 도시개발구역의 지정을 고시를 하게 된다.

이 때 개발계획을 수립할 때의 중요 내용으로는 도시개발구역의 명칭·위치 및 면적, 도시개발구역의 지정 목적과 도시개발사업의 시행기간, 도시개발사업의 시행자에 관한 사항, 도시개발사업의 시행방식, 인구수용계획, 토지이용계획, 교통처리계획, 환경보전계획, 보건의료시설 및 복지시설의 설치계획, 도로, 상하수도 등 주요 기반시설의 설치계획, 도로, 상하수도 등 주요 기반시설의 설치계획, 재원조달계획, 수용(收用) 또는 사용의 대상이 되는 토지 등을 포함하여야 한다.

실시계획단계에서는 지구단위계획과 이주대책을 포함하여 환경, 교통, 재해, 인구 등의 영양평가의 협의를 받아서 실시계획인가를 신청하게 된다. 계획된 공사가 공기 내에 완성하도록 각 부문별 공사의 방법, 진행법, 수단 등을 합리적으로 계획하여 승인을 신청하여 법적인 하자가 없으면 실시계획이 승인되고 이를 고시하여 이해관계인 혹은 일반인에게 열람케 한다.

마전지구 도시개발사업의 조건
마전지구 도시개발사업은 경상남도 고시 제2008-515호의 『마전지구 도시개발구역의 지정 및 개발계획 수립』 고시에 의하면 그 명칭을 『거제 마전지구 도시개발구역』으로 정하고, 면적 49,632㎡에 대하여 그 지정목적을 󰡒2020년 거제시 도시기본계획에 기존시가지 및 미개발지 정비, 개발지역에 해당하여 쾌적한 주거환경 조성과 체계적인 도시발전을 위해 도시개발구역으로 지정하고자 함󰡓으로 규정했다.

이 고시의 본 도시개발사업의 시행기간은 구역지정고시일 (2008년 10월 23일)로부터 2011년 12월 31일까지로 약 3년 2개월이였으며 이미 지났다. 토지이용계획은 전체면적 49,632㎡에 주거용지인 공동주택용지인 77.4%인 38,427㎡ 그리고 도시기반시설용지인 단지 내의 도로는 7.3%인 3,606㎡, 주차장은 0.6%인 318㎡, 어린이공원은 3.1%인 1,548㎡, 완충녹지는 11.6%인 5,733㎡이다.

이는 계획관리지역에서 아파트건축을 하기 위한 제2종지구단계획을 수립할 경우 전체면적의 약15%가 도로부지에 해당하며 또한 완충녹지가 약15%에 해당하는 것을 보면 7.3% 밖에 되지 않는 본 사업의 도로율에서 확인할 수 있듯이 사업자에게 사업여건이 양호함에도 지정목적에 어긋나는 실시계획이 승인 고시되었다.

또한 실시계획의 인가신청기간은 도시개발구역 지정고시일로부터 1년(지정권자 인정 시 6월의 법위 내 연장)이며 6개월 연장할 경우 2010년 4월 23일까지로 이 또한 이미 지났다.

그리고 2010년 12월 16일자 2010-7호 도시개발사업시행자 지정서의 사업내용은 계획적인 주거개발을 통한 주택용지보급이었으나 실지로는 2010년 10월경에 『거제 마전지구 도시개발사업 개발계획 및 실시인가를 앞두고 경상남도 관련부서(기관) 및 협의의견 및 공동위원회 자문결과에 대한 조치계획서』에서 확인해 보면 주택용지보급이 아닌 아파트건설을 위한 거제시 마전지구 아파트 사업계획안을 제시했다는 것을 알 수 있다.

시행자에게 주어진 특혜와 문제점
첫째 사업지에는 포함되지 않고, 용적율만 적용받는 약 831평의 불법특혜
2008년 8월 23일의 『마전지구 도시개발구역의 지정 및 개발계획의 수립고시』와 2011년 11월 24일의 『거제 마전지구 도시개발사업 구역지정(변경), 개발계획(변경) 및 실시계획인가 고시』에는 이 도시개발사업과 연접하는 폭 20m 길이 약 300m의 계획도로가 도시개발사업에서 제척되었다.

그리고 위(산 쪽)쪽의 일주도로인 폭 15m 길이 약150m의 계획도로 중 약 85m(동 소재지 산 76-1번지. 전체면적 8,727㎡의 면적 중에 2,746㎡. 약 831평)도시개발사업의 면적에는 포함되었으나 진작 도시계획도로에는 제척된 허위문서로 작성되었다.

도시개발구역 밖이므로 사업은 하지 않아도 문제가 없고, 약831평이 사업지에 포함되므로 사실상 불법적인 방법으로 토지 약831평에 대한 용적율 약 200%이하의 약 1,600여평에 가까운 아파트 건축을 더 할 수 있는 특혜가 거제시와 경상남도의 두 번에 걸친 고시에도 확인된 바가 없다는 것은 단순한 업무상의 과실이 아닌 특별한 특혜의 동기가 있을 것으로 보인다. 

둘째 거제시가 시행자를 위해서 포장해 주는 도로
시행자가 사업에서 폭 20m 길이 약 300m의 이 도시계획도로에 대해 사업지에서 제척되었으므로 결국 거제시에서 혈세를 감당해야 하는 문제가 생긴다. 거제시가 이 계획도로를 개설하려면 약23억에서 약33억원을 들여서 도시기반시설을 갖추어 주어야 하는 문제로 시행자에게 상대적인 특혜이다.

여객선 터미널 후면에서 해안방향의 폭 20m 길이 약 300m의 계획도로의 경우 약 1,815평으로 보상비를 평당 100만원에서 150만원과 포장공사비를 포함하면 대략 23억원에서 32억원정도에 해당한다.

여기에다 거제대학 외곽 일주도로와 연접되는 산 폭 15m 길이 약 150m의 계획도로 약 681평의 경우 평당 30만원 정도의 보상비와 공사비를 합치면 약4억원 정도의 혈세가 추가되어야 한다.

예를 들어 상동동의 시공사가 벽산엔지니어링인 사업지의 경우 약 1.2㎢의 도로를 사업자가 매수하여 도로를 개설하고 거제시에 기부하는 조건의 사업인 점을 고려한다면 형평성에 맞지 않는 명백한 특혜이다.

그렇다면 마전지구 도시개발사업 시행자의 소유지는 겨우 3,050평을 보유하고 있으며, 연접도로의 설치비용에 일원 한 장 부담이 없는 시행자에게 거제시의 국공유지 104필지인 35,132㎡(10,627평)를 제공하고, 본 사업과 연접도로인 도시기반시설인 폭 20m 길이 약 300m의 계획도로와 폭 15m 길이 약 150m의 계획도로의 개설에 거제시가 약27억원에서 약36억원의 혈세를 낭비하려는 이유는 도대체 뭘까?

셋째 두 번의 고시에 나타난 본사업의 허위 토지조서로 인한 토지이용계획과 기반시설계획이 건축배치계획과 일치하지 않는 문제
본 사업의 2008년 8월 23일의 『마전지구 도시개발구역의 지정 및 개발계획의 수립고시』에서는 대지면적이 49,632㎡(15,014평)이었다. 그러나
2011년 11월 24일의 『거제 마전지구 도시개발사업 구역지정(변경), 개발계획(변경) 및 실시계획인가 고시』에서는 사업부지의 대지면적이 49,632㎡(15,014평)에서 9㎡ 감한 49,623㎡(15,011평)이다.

즉 두 번의 고시에 첨부된 도시개발사업부지의 토지조서는 개인소유지 72필지에 14,500㎡(약4,386평), 국공유지 104필지 35,132㎡(10,627평)의 도합 49,632㎡(15,014평)이다

그러나 전체 토지조서에서 국공유지에 해당하는 제172번은 장승포동 산76-1번지로서 전체면적 8,727㎡중에서 2,746㎡(약831평)으로 분활된 토지이다. 이 토지가 첨부되어 전체 사업부지에 첨부되므로 건축면적에서 용적율 적용이 200%이하인 약1,200평의 건축물 더 인가된 형태이다. 또한 이 문제뿐만 아니라 토지이용계획 및 기반시설계획이 두 번의 고시와 실제면적이 전부 다르게 된다.

넷째 두 번의 경상남도 고시에 있어서 「토지이용계획 및 도시기반시설계획」과 본 도시개발사업의 토지조서가 맞지 않을 경우에 발생하는 경우로서 허위문서에 해당되는 문제

2008년과 2011년 11월의 고시 때 토지이용계획 및 도시기반시설계획

   
 
고시된 사업부지에서 토지조서에 의한 실질면적으로 계획되어야 할 토지이용계획 및 도시기반시설계획의 면적【장승포동 산76-1번지. 2,746㎡을 감하면】

   
 
앞으로의 요망
이렇게 되면 건축물의 규모가 2,125㎡의 200%이하인 용적율로 적용하면 4,250㎡(약1,286평 중 약1,200여평)의 위법한 특혜가 주어진 샘이다.

본 사업에 시행자는 사업부지 전체의 20.31%로 3,050평의 토지를 소유했으나 가압류 10명에 약65억원 그리고 근저당설정 12명에 약145억원에 해당되는 근저당설정행위가 있고, 사업지 밖의 도시기반시설에는 일체 투자하지 않으며 교통처리계획과 상하수도계획에는 오히려 20m 계획도로를 활용했다.

이와 같은 사업자의 시민에 대한 기만행위와 거제시 도시과의 사업자에 대한 특혜에 대해서 양자가 공동사업을 하는 것인지 아니면 특혜를 준 것인지 혹은 정상적인 업무인지 명쾌히 밝힐 것을 요구하며, 이런 기만과 특혜에 대해서 경상남도 감사과는 이와 같은 직무에 대해서 적법 혹은 불법에 대한 판단을 내려야 할 것이다. 

   
본 사업의 11월 24일 거제 마전지구 도시개발사업 구역지정(변경), 개발계획(변경) 및 실시계획인가 고시』에서는 사업부지의 대지면적이 49,632㎡(15,014평)에서 9㎡ 감한 49,623㎡(15,011평)에 수립한 토지이용계획 및 도시기반시설계획

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