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주택사업계획 승인과 단지의 면적[기고]황영석 /거제시 발전연구회 회장

20일 오후 2시께 수월에 주택조합아파트 사업을 추진 중인 A건설업체 대표 이모씨가 거제시청 도시과 사무실을 찾아 1만원권 1억원을 쏟아 부었다. “돈을 주지 않아서 허가를 해주지 않느냐” 며 항의한 사건이 일어났다. 이에 대하여 해당업무 담당과에서는 업무방해로 인한 고소 운운하고 있으며, 전국의 건설업자들이 발끈하고 있다. 이 사건에 대해서 거제시장은 주택건설사업계획의 승인과 관련한 업무에 대하여 그 경위를 밝혀 예측가능한 행정이 되도록 해야 한다.

닭이 먼저 계란이 먼저?

   
▲ 황영석
잘 정의되지 못하였거나, 잘 정의되지 않은 일에는 그 개념이 재정립될 때까지 많은 혼돈과 무질서가 온다. 초등시설에 가장 혼돈을 주는 질문은 닭이 먼저냐 아니면 계란(알)이 먼저냐는 질문이었다. 말을 그를듯하게 잘하는 친구의 설명을 듣자니 닭이 먼저인 것 같기도 하고 또 계란이 먼저인 것 같기도 했다.

그 후 중, 고등학교 시절엔 이 지구상의 모든 식물과 동물의 출현이 창조론에 기인하는 것인가 아니면 진화론에 기인하는 것인가에 대해서 교회 전도사님과 과학 선생님의 상반된 이론과 주장에 많이 흔들렸던 일들이 기억난다.

그리고 또 수 십 년의 세월이 지나서 성년이 된 지금에는 세상과 과학의 이론들에 대해서도 가려서 들을 수 있는 지혜가 생기게 되었다. 창조론의 모순은 모든 생물들이 지금도 진화를 계속하고 있다는 사실이고, 진화론의 모순은 생명이 잉태하는 초기진화에 대해서 현재의 시점에서는 그것을 눈으로 목격할 수 없다는 것입니다.

그래서 아 그렇구나. 이 세상은 창조론의 토대위에서 태어난 모든 생물들이 변화되어 가는 자연과 세상의 새로운 환경에 적응하기 위해서 혹은 특정 목적의 연구를 통을 통해서 끊임없이 진화하고 있는 구나. 라고 이해하게 되었다.

주택건설사업계획의 승인과 변경승인의 변천과정
주택건설사업계획도 법규의 폐지, 개정이나 혹은 신설(제정)을 통해서 그 모습이 달라지기도 한다. 그래서 한 때는 건축물의 면적과 높이인 층수를 기준으로 승인권자가 결정되었던 시절도 있었다. 그러나 지난 2009년 4월 1일부로 주택법 제16조가 개정되면서 주택단지의 면적으로 주택건설사업계획의 승인권자가 결정되게 되었다.

일반적으로 건축을 하기 위해서는 건축법의 적용을 받으나 공동주택 20세대 이상(단독주택 20호, 도시형 공동주택 30호)의 조성에 대해서는 각각의 주택건설사업계획을 통해서 건축물의 건축 할 수가 있게 되었다.

그래서 이런 기준에서 주택건설사업계획의 경우에는 주택법 제16조 제1항 1호와 2호의 대지면적(주택단지의 면적)이 10만㎡이상이면 도지사가 그리고 그 이하이면 시장, 군수가 주택건설사업계획의 승인권을 행사하게 된다.

이 때 참고가 되는 관련법으로는 주택법 제16조, 동법 시행령 제15조, 동법 시행규칙 제9조 및 주택건설기준 등에 관한 규정과 경남도지사의 시장과 군수에게 위임에 관련한 조례인 경상남도 위임사무 조례안이다.

물론 주택법 제16조 제1항 또는 제3항에 의거하여 승인받은 사업계획을 변경하려면 주택법 제16조 제5항에 의거하여 변경승인을 받아야 한다. 이 때 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.

비 도시지역인 계획관리지역 또는 개발진흥지구의 3만㎡이상에 대하여 제2종 지구단위결정을 경류하여 20호이상의 주택을 건설하기 위해서는 주택건설사업계획의 승인을 받아서 건축행위를 해야 한다. 이 경우에 있어서 그 승인권자가 결정되는 시점에 대하여 어떤 시, 군은 주택건설사업계획의 승인신청서를 접수할 때라고도 하며, 또 어떤 시, 군은 지구단위결정을 완료한 다음 건축위원회의 심의가 이루어질 때라고도 한다.

종래처럼 허가과라는 종합적인 업무부서가 없는 시, 군에서는 참으로 닭이 먼저냐 계란이 먼저냐의 격으로 이 업무가 진행 중에 있다.

결론부터 말하자면 주택건설사업계획의 승인신청서 접수가 이루어질 때 주택법 제16조에 의한 사업계획서상 승인을 받으려는 주택(아파트)과 그 부대시설 및 복리시설을 포함하는 주택단지의 면적이 10만㎡이상이면 이 주택건설사업계획의 승인권자가 경남지사이므로 경상남도에 접수하게 되고, 그 이하이면 시, 군에서 접수하게 된다. 그리고 이 신청서의 접수시점이 주택건설사업계획의 승인권자가 이미 결정된 시점이며 나머지는 하나의 플로우(승인결정을 위한 흐름단계)이다.

만약 후자처럼 제2종 지구단위계획을 결정고시한 후에 주택건설사업계획의 승인권자가 결정된다면 이 주택건설사업계획은 이미 불법으로서 도지사의 승인권이 시장과 군수의 승인권으로 탈바꿈하게 된 것이다.

주택건설사업계획 승인의 절차와 주택단지의 면적
주택건설사업계획의 승인을 받기 위해서는 주택건설사업계획의 승인신청이 선행되어야 한다. 이 때 신청한 사업 건을 경남도 혹은 거제시 도시과에 접수하면, 본 사업 건에 대하여 관련부서와 유관기관의 협의를 거치고, 사전환경성검토와 관련법 등 적법여부를 검토한 다음 지구단위결정의 고시가 이루어진 다음 교통영향평가를 받게 된다.

다음으로 도시계획과 건축에 대하여 각각의 위원회를 소집하여 심의하고, 재해영향성 검토를 거치면 본 사업자는 주택법 제15조에 의한 구비서류를 제출하여 주택건설사업계획의 승인서를 교부하게 된다.

특히 비 도시지역인 계획관리지역의 사업지인 경우에는 반드시 제2종 지구단위계획을 거쳐야 하는데(지금은 제1종과 제2종의 구분이 없음) 이 때 도시지역의 경우와 마찬가지의 아파트를 건축하기 위한 주택단지에는 아파트용지 이 외에도 도시계획시설인 부대시설【단지 내의 도로, 조경시설인 녹지용지(소공원과 경관녹지), 주차장 등】과 복리시설(어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원 등)이 포함된다.

다시 말하면 주택건설사업계획의 승인권자를 구분하는 기준인 주택법 제16조의 대지면적은 주택단지면적으로서 건설되는 주택법 제16조에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하는데 사용되는 일단의 주택단지로 본다. 고 주택법 제2조 6호에서 규정하고 있다.

이에 비하여 도시지역의 제2종 주거지역에 제1종 지구단위계획을 통해서 건축할 아파트 단지의 토지이용계획은 공동주택용지인 아파트 용지, 단지 내의 도로, 주차장, 어린이공원, 완충녹지 등을 갖추고 있어야 하는데 이는 모든 주택단지가 아파트용지, 부대시설, 복리시설을 갖추어야 하기 때문이다.

올해인 2012년 1월 26일부터는 주택건설사업을 시행하려는 자는 해당주택단지를 공구별로 분할하여 주택을 건설할 수 있으며, 주택건설규모를 산정함에 있어 동일한 사업주체가 일단의 주택단지를 수개의 구역으로 분할하여 주택을 건설하는 경우에는, 주택법 시행령 제15조 제3항에 의거하여 주택의 건설기준, 부대시설 및 복리시설의 설치기준의 적용에 있어서 전체 구역을 하나의 대지로 본다.

즉 1회의 주택건설사업계획의 건(1개의 사업 건)으로 사업계획승인신청서를 접수한 경우에는 비록 수 개의 공구가 존재한다 하더라도 단 한 개의 주택단지로 본다는 규정이다.

다만 주택법 제2조 6호에서 분리된 단지인 철도, 고속도로, 자동차 전용도로를 포함한 주택단지와 폭 20미터 이상인 일반도로를 포함한 주택단지 그리고 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로를 포함한 주택단지는 각 각 별개의 주택단지로 본다.

이 중 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로는 도시지역에만 해당하므로 비 도시지역에서 제2종 지구단위계획을 통해서 주택건설사업계획 승인을 득하려는 계획관리지역의 주택건설사업계획에는 적용되거나 해당되는 사항이 아니다.

그리고 제2종 지구단위계획구역 내의 단지 내의 도로도 그 단지의 도로 폭에 관계없이 이 규정이 해당되지 않으므로 이 규정에 적용되지 않는다.

   
 
주택건설사업계획 승인의 적용에 있어서 유의할 사항
이때의 사업계획승인권자에게 제출하는 사업계획승인 신청서에는 공구별 공사계획서와 입주자 모집계획서 그리고 사용검사 계획서를 주택법 제16조 1항의 주택건설사업계획 승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등의 서류를 주택건설사업계획서와 함께 제출하여야 한다.

그리고 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제18조 제2항(도시기본계획의 수립권자와 대상지역)의 규정에 의하여 도시계획시설에 대하여 수용 또는 사용하고자하는 경우에는 동법 시행령 제96조 제1항 제3호 및 제97조 제6할 제3호에 의거하여 토지 또는 건물의 소재지, 지번, 지목 및 면적, 소유권자의 성명과 주소 등을 제출하여야 한다.

다만 도시계획시설의 수용을 위해서는 주도로와 아파트단지가 연결되면서 동시에 전 시민이 사용가능함으로써 시청에서 보수 및 관리를 해야 하는 도시계획도로로서 아파트단지와 연결도로의 계획도로에는 적용된다. 막다른 골목처럼 다른 도로와 연결이 없는 단지 내의 도로를 개설할 때에는 비록 그 도시계획시설을 분할하여 소유권을 사업자로부터 국유지로 전환한다하더라도 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제18조 제2항의 규정에 의하여 수용할 수 있는 도시계획도로는 아니다. 왜냐하면 전 시민이 사용할 수도 없는 아파트 단지 내의 도로를 거제시에서 보수하고, 유지할 수는 없기 때문이다.

다만, 주도로와 아파트단지가 연결되는 도시계획도로도 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제96조( 시행자의 지정)에 의거하여 도시계획시설사업 시행자의 지정을 받고자 하는 자는 도시계획시설사업의 대상인 토지(국, 공유지 제외)면적의 2/3이상에 해당하는 토지를 소유하고, 토지소유자 총수의 1/2이상에 해당하는 자의 동의를 얻은 경우에 가능하다.

그리고 제2종 지구단위를 결정, 고시하여 주택건설을 하는 경우의 주택건설사업계획 승인시에 결정되는 건페율과 용적율의 기준이 되는 면적은 각 획지의 아파트용지가 아닌 주택단지의 면적이며, 각 획지별로 승인이 이루어 질 때에도 역시 획지의 아파트용지가 건페율과 용적율의 기준이 아니고 주택단지의 면적이 기준이 되어 획지의 비율만큼 건페율과 용적율이 적용되어 건축물의 연면적이 결정된다.

미래의 성장 동력은 공무원조직에서 부터 전 국민에게로
필자는 얼마 전에 경상남도 해당부서에 주택단지의 면적에 대한 민원질의 하였는데, 담당 공무원은 제1종 지구단위계획의 경우와 제2종 지구단위계획의 경우를 혼돈하였는지 부대시설인 주택 단지 안의 도로와 주차장 그리고 복리시설인 어린이놀이터와 근린생활시설을 제외한 아파트용지만을 주택단지의 면적이라고 하는 오답의 민원회신을 보내어 왔다.

이와 같이 주택건설사업계획의 승인권은 대지면적인 주택단지의 면적에 따라 결정되기 때문에 이를 잘 못 적용하거나, 주택건설사업계획의 신청 시에 한 건의 사업 건으로 신청된 한 개의 아파트단지여야 할 주택단지가 담당공무원의 위법한 재량권의 남용으로 수개로 나누어진다면 이는 경남지사의 권한이 시장의 권한으로 오인되어 직권이 남용되는 경우가 된다.

이 나라의 경제성장을 본격적으로 추진한 박 전 대통령의 시절부터 성장의 중요 동력은 공무원이었고, 또 공무원을 위한 나라라고 해도 과언이 아닐 정도로 직업공무원제로 인한 직업의 보장성과 건강 보험료와 연금제도 등에 있어서 일반국민들에 비하여 유리한 적용을 받고 있으므로 각자의 업무에 대한 명확한 이해와 처리 그리고 국민을 위한 봉사를 억지로 해서는 안 될 것이다.

어려운 여건 속에서도 우리나라 경제는 국가별 GDP 순위로 볼 때 세계 10-15위의 경제권을 확보하고 있으며, 2010년과 2011년에는 세계 수출 7위, 부품소재 무대는 세계 6위, 자동차 생산 및 판매는 세계 5위, 조선과 IT는 세계 1위라는 대한민국의 미래 성장동력과 자긍심은 이제 공무원조직에서부터 시작하는 신바람이 더 큰 동력으로 그리고 메아리치는 희망의 메세지로 전 국민들에게 전달되었으면 좋겠다.
 

뉴스앤거제  nng@daum.net

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