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외국인임대 시장독점구조 폐해와 개선방안[기고]거제 부동산경제연구소 소장 부동산학박사 김 영식

   
 
1. 외국인 임대시장현황

거제시의 외국인임대시장은 IMF 경제위기 이후 2000년경부터 주목받기 시작했다. 당시는 전문화된 에이전트회사는 없었고 선급회사 관리직원이 주로 맡아서 했으며, 개인적으로 에이전트 역할을 하는 사람이 몇 있는 정도였다. 그러던 것이 2004년부터 조선업이 호황을 누리면서 외국 선주회사소속의 외국인들이 해가 갈수록 많이 들어오게 되면서 외국인임대시장에 전문 에이전트회사들이 속속 생겨나기 시작했다. 2008년 글로벌 금융위기 직후 시장은 약간 침체했지만 외국인임대시장 규모는 계속 호황을 누렸다.

2008년 미국금융위기 이후 침체에 빠진 우리나라 경제는 지금도 좀처럼 회복하지 못하고 있으며 부동산시장 또한 마찬가지로 어렵다. 거제시도 주요기반사업인 조선경기의 침체로 지역의 부동산시장은 전체적으로 어려웠으나 외국인 임대시장은 크게 줄지 않고 오히려 해에 따라 늘어나는 경우도 많아서 외국인임대시장이 아파트, 빌라 분양시장까지 좌우하게 되기에 이르렀다. 왜냐하면 부동산시장이 전체적으로 어려운 시점이었으므로 모든 분양시장에서 외국인임대를 분양홍보용으로 이용했기 때문이다. 어려운 부동산분양시장에서 외국인임대나 외국인임대보장조건을 홍보로 내걸지 않으면 분양을 엄두도 낼 수 없는 분위기였다.

사업시행사는 시행사대로 분양시장경쟁에서 우위를 점하기 위해 외국인임대를 보장하는 홍보를 시작했고, 에이전트회사는 에이전트회사대로 물량확보에 경쟁적으로 나서다보니 업무협약을 남발했다. 시행사들은 조금 더 확실한 임대보장을 위해서 업계 선두회사와 대부분 업무협약을 맺으려하므로 경쟁력이 떨어지는 에이전트회사들은 처음에는 단순한 업무협약이든 것이 시간이 지나면서 외국인 임대보장계약에 준하는 조건으로 협약을 맺기에 이르렀다. 이런 현상은 시행사도 분양자에게 홍보만이 아닌 계약 때 법적실효성이 있는 보장조건을 해주어야하는 상황이 됐으므로 시행사와 수분양자 사이에도 동일한 현상이 일어났다.

거제시의 외국인임대시장은 외국인임대료가 평균 250만 원 정도이므로 2년간 보장하게 되면 1세대 당 6천만 원이 된다. 그래서 이 6천만 원을 둘러싼 책임공방이 최근 몇 년 사이 곳곳에서 일어나고 있다. 건축은 여러 법적, 행정적하자로 입주시기가 맞지 않을 수도 있는데다 거제시 대부분의 건축분양시장에서 무분별하게 이 홍보조건을 내걸다보니 외국인임대가 약속대로 이행되지 못하는 곳이 속출할 수밖에 없으며 일부만 이행되고 일부는 이행 안 되는 경우도 많아 시행사와 외국인 에이전트회사 간 또는 시행사와 분양자간 외국인 임대보장계약과 업무협약 건으로 분쟁이 끊이지 않는다.

최근 외국인임대시장을 추세적으로 보면 시행사(건축주)는 법적 실효가 있는 특약으로 분양자와 계약을 하므로 에이전트회사가 임대협약을 이행하지 않으면 시행사(건축주)가 대신 분양자에게 임대료를 2년간 대납하는 추세이다. 그러나 에이전트회사와 시행사 간에는 에이전트회사가 정보의 우위에 있고 소위 갑의 위치에 있어서 단순한 업무협약이라는 이유로 책임회피에 급급한 실정이다. 특히 에이전트업계 간 경쟁력이 약한 회사일수록 이런 책임회피는 더 심하다.

현재 거제시 외국인현황은 약 1만 4천 명 가량이며 거주지역은 옥포동, 아주동, 장평동 등 대부분 도시지역에 몰려있고 이 중 50%만 해당 시장의 외국인으로 보아도 외국인임대주택에서 발생하는 임대보수시장은 평균 계약기간을 2년으로 보면 (6000명×5,000,000)÷2=연간 150억 시장이다. 이런 외국인임대시장에서 커지기 시작한 전문 에이전트회사는 현재 업계 1위 코앤스를 비롯하여 웰리브, 유니온, 코스코, SMS코리아 등이 있다. 최근에는 에이전트회사가 직접 시공, 시행, 분양, 임대까지 원스톱으로 하는 경우도 생기고 있다.

2. 외국인 에이전트회사들의 시장독점구조와 폐해

에이전트회사들은 외국인에게 임대주택을 알선하고 보수를 받으며 또 알선한 임대주택을 관리하며 외국인에게 필요한 자동차, 통신 등 생활전반에 걸쳐 케어를 해주고 그에 대한 보수를 받는다. 시행자(건물주)와 에이전트회사의 계약과 외국인과 에이전트회사 간의 계약은 이중계약으로 이루어지고 있기 때문에 정보가 공개되지 않아 임대료계약에서도 시행사(건물주)는 항상 불리한 위치에 있다.

에이전트회사들은 사업시행자나 건축주에게 협약당시에는 협약도 일종의 계약이라고 말하며 협약을 하고는 나중에 책임질 일이 생기면 정식계약이 아니라 단지 업무협약일 뿐이라고 주장한다. 그들의 말대로 정식계약이 아니고 단지 업무협약한 건물을 설계단계부터 이미 개입을 하며, 입주날짜 등도 업무협약에 우선하여 외국인의 입국사정이나 회사운영방침에 철저히 따른다. 외국선주회사는 에이전트회사에게 있어 또 다른 갑이기 때문이다. 그리고 에이전트회사는 업무협약대로 이행하지 않아도 책임을 지지 않는다. 시행자(건축주)가 분양자와 외국인임대보장으로 정식계약을 하는 것과는 대조적이다. 대부분 에이전트회사들이 건축시공단계에 시행사와 업무협약을 하므로 분양자와 직접 계약을 하지 않기 때문에 입주가 되지 않으면 분양자는 시행사(건축주)와 다툼을 할 수밖에 없으며, 시행사(건축주)는 계약기간만큼 분양자에게 책임을 져야하므로 기간이 늦어지더라도 울며 겨자 먹기로 참을 수밖에 없는 법적지위에 있다.

외국인임대를 위해서는 건물주(임대인)는 비치해야할 가구, 전자, 부엌용품 등 옵션셋팅을 하는데 이 비용이 대략 1500만원~2500만 원 정도 들어간다. 대부분의 에이전트회사들은 외부에 옵션납품회사가 정해져 있으며 직접 주문하여 이 비용을 건물주에게 직접 청구하는 방식을 택하고 있다. 그러므로 직접주문의 경우 가격협상권한도 가지므로 이 비용에서 남기는 영업이익도 상당할 것으로 예상된다. 한 세대 당 10%만 남겨도 6000세대이면 120억 원이다. 핸드폰, 인터넷만 하더라도 최근 통신업체들의 과당경쟁으로 상당한 금액의 영업비를 지불한다. 그러므로 에이전트회사의 입장에서는 외국인들이 자주 주택을 옮기거나 회전이 많을수록 수익이 더 커지는 구조를 가지고 있다. 에이전트회사의 입장에서는 새로운 주택에 외국인이 입주하는 것이 이익이 크기 때문에 결국 최소 2년간 외국인 임대보장과 그 후를 믿고 들어가는 분양자 입장에서는 2년 후 재계약경쟁에서 결국 불리한 상황에 놓일 수밖에 없는 구조적 문제가 있다. 그러므로 기존 임대주택은 임대료가 계속해서 떨어질 밖에 없다.

또 외국인과 에이전트회사 간의 계약은 달러로 계약이 이루어지고 에이전트회사와 건물주는 한화 고정임대료로 계약한다. 따라서 경우에 따라 환차익은 에이전트회사가 가지고 환차손은 임대료를 인하하여 건물주에게 전가하는 경우도 많을 것으로 예상된다. 외국인임대는 보증금이 없기 때문에 계약기간을 채우지 않고 나가더라도 에이전트회사에나 외국인에게는 중도해지 계약책임을 묻지도 못하고 손해배상을 청구하지도 못하는 것이 관례로 되어 있다.

에이전트 회사는 전술한 것처럼 입주시기를 계약보다 외국인회사의 입국일정이나 회사자체 운영방침대로 갈 가능성이 크기 때문에 제대로 입주일자를 지키지 못하는 경우가 많다. 특히 경쟁력이 약한 에이전트회사일수록 그 기간은 더 늦어져 6개월을 넘기는 경우도 많으며 경우에 따라서는 전혀 책임을 이행하지 않는 경우도 있다.

몇 개월 전 외국인 임대보장조건으로 분양했던 빌라 건축주이자 사업시행자가 스스로 목숨을 끊었다. 사업시행자는 에이전트회사와 업무협약을 맺고 분양자에게 월 임대료 250만원씩 3년을 보장하기로 하고 56세대 전부 분양을 완료했다. 그러나 준공 즈음 행정적인 문제로 도로가 늦어지게 되어 약속한 입주 시기를 맞추지 못하자 에이전트회사는 결국 외국인들을 다른 곳으로 입주시켰다. 따라서 건축시행자는 분양자들이 월 250만원 임대료 약속을 이행하라는 압박에 시달리다 결국 스스로 목숨을 끊었다. 56세대 3년 임대료는 한 세대 당 대략 9천만 원이므로 50억에 이르는 돈이다. 다른 문제도 복잡하게 얽혀있었겠지만 고인이 얼마나 고통 속에 시달려야 했을지 짐작하고도 남는다.

에이전트회사 입장에서도 사정은 있겠지만 업무협약을 정식계약으로 인정한다면 계약위반사항이 생겼다고 해서 이렇게 간단히 처리하지는 않았을 것이다. 물론 사업시행자도 계약을 소홀히 다룬 책임이 분명 있다. 법 위에 잠자는 자는 법이 용서하지 않는다는 말이 있지만 그래도 애초에 업무협약이 제대로 된 계약인 줄 알면 최소한 이 결과보다는 서로의 입장을 좀 더 생각하는 결과로 이어졌을 것이다.

3. 향후 제도개선 방향

이상으로 현재 거제시 부동산시장에서 외국인 임대시장의 현황과 부조리한 시장구조를 간단하게 알아보았다. 거제시 경제에 있어서 외국인임대시장이 가져다주는 그 경제효과는 매우 크다. 외국인 전체가 아닌 외국인 에이전트회사가 관리하는 외국인에만 국한하더라도 한 사람이 월 임대료를 포함 400만원만 거제시에서 소비하면 거제시 외국인인구 전체의 50%만 줄잡아도 6000명이므로 2400억 원 시장이다. 이 금액은 거제시의 한 해 예산인 6700억 원의 약 40%에 해당한다. 2400억 원 시장은 단순히 외국인이 거제시에서 1차적으로 소비하는 금액이며 2차, 3차로 이어지는 경제적 소비효과는 훨씬 더 큰 금액이다. 외국인임대료는 거제시민이 받아서 대부분 거제시에서 경제활동에 사용한다. 외국인임대시장에 있어서의 에이전트회사와 시행사(건축주), 또 수분양자(임대인)의 세 관계는 큰 틀에서 보면 거제시의 경제적 가치 관점에서 접근해야 한다. 그러므로 거제시에서도 외국인임대시장의 부조리한 구조적 문제를 하루빨리 파악하여 거제시민이 분쟁에 휘말리지 않도록 노력해야 한다.

늦었지만 최우선적으로 외국인 에이전트회사들의 업무협약서를 정식 계약으로 보게 하여 협약을 성실히 이행할 수 있도록 법적으로 뒷받침하여야 한다. 최소한의 손해배상규정이라도 계약에 삽입하도록 하여 에이전트회사의 무분별한 업무협약서 남발을 막고 더 이상 억울한 피해자들이 생기지 않도록 해야 한다. 에이전트회사의 업무협약 남발은 거제시 아파트, 빌라 분양시장을 혼탁하게 만들어 부동산가격에 거품을 초래하므로 결국 거제시와 거제시민의 불행으로 이어진다.

외국인임대시장 구조의 폐해는 스스로 목숨을 끊은 사업시행자 하나로 끝난 것이 아니라 외국인임대 3년 보장을 믿고 분양받은 해당 분양자들도 지금 현재까지도 가계빚 급증으로 이혼 등 가정파괴의 불행한 결과로 이어지고 있을지도 모르는 일이다. 그러므로 시민의 생활안정과 행복을 위해서 하루빨리 공정한 판례가 만들어져 법적 근거가 제시될 수 있기를 바란다.
 

뉴스앤거제  nng@daum.net

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