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제13차 삼성주택조합이 가야할 방향황영석 /아주조은공인중개사 소장

조합의 설립목적과 위험노출

   
▲ 황영석/아주조은공인중개사 소장

제13차 삼성주택조합(가칭)이 조합장을 선출한 2009년 11월로부터 상당기간이 지났다. 대개 직장주택조합은 직장 내의 사원들을 중심으로 무주택세대주 20인 이상이 조합주택을 설립함으로써 조합원들의 주거생활의 안정과 원활하고 저렴한 공동주택의 공급을 목적으로 운영된다.

제13차 주택조합이 현재와 같은 시행착오를 계속한다면 5년 이란 긴 시간 속에 시공조차 하지 못한 과오와 암덩어리처럼 불거진 170억원의 이자발생이란 고통을 조합원들에게 안겨준 제12차 주택조합과 같은 흐름이 나타날 수밖에 없을 것이다. 제12차 주택조합이 약600세대였고 제13차 주택조합이 약 1375세대 정도의 규모라면 예상되는 손해액도 약 300억원 이상으로 발생할 수도 있다.

이러한 입장에서 볼 때 직장주택조합설립인가는 주택법 시행령 제37조(주택조합의 설립인가 등)에 의거 설립되고 거제시청에서 인가되므로, 조합설립인가에서부터 조합해산에 이르기까지 시청담당부서는 지도와 조언을 해야 할 의무가 있다. 특히 주택조합이 시행사들의 주택건설예정지에 대하여 사업계획서에 의거하여 질의한다면 공동주택의 건축이 가능한지 허가여부와 용적율, 세대수, 층고 등에 대한 중요한 사항들을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가를 건축법 제10조의 건축관련 입지와 규모의 사전결정 조항에 의거하여 사전심의 허가결정에 근거한 명쾌한 답변을 주어야 한다.

현재까지의 추진과정과 문제점

제13차 주택조합장은 시행사들에게 보낸 공문에서 대상 시행사업지에 대한 부동산의 매매계약서 80%이상 제출, 계획관리지역에서는 18층 이하로 건축계획을 할 것, 계약서원본 등의 제출을 요구하고 있으나, 현재까지 제13차 주택조합의 진행상의 문제점으로 다음과 같이 지적된다.

첫째 시행사가 시행예정부지에 대한 토지의 사용을 위해서는 그 대상토지에 대한 부동산매매계약을 체결하거나 혹은 소유자로부터 토지사용인감을 첨부한 토지사용승락서를 첨부하면 행정관청으로부터 모든 인, 허가는 해결된다. 그럼에도 불구하고 제13차 삼성주택조합에서는 시행사의 대상토지의 사용을 입증할 증명자료로 부동산매매계약로 한정하여 요구하며 시행부지의 80%이상 계약서만을 요구하는 것은 조합의 입장만을 고려한 것이지 참여하려했던 많은 시행사들의 입장은 고려하지 않은 것으로서 이렇게 진행될 경우 결국 시행사들에게 많은 피해와 부담을 안겨줄 것이다.

현재의 건설경기가 어운 점을 감안 할 때 제13차 삼성주택조합과 시행MOU를 체결하면 국내의 모든 건설사는 최고의 조건으로 시행사에게 토지구입비 등을 지원해 주려하므로 토지의 매매계약은 시행사가 그 대상부지를 매입할 수 있다는 조건(예, 토지사용승락용 인감을 첨부한 토지사용승락서)이면 충분하다. 또한 이 경우는 신청시행사가 탈락해도 경제적인 부담이 없으므로 사회적인 물의가 일어나지 않는 좋은 방법 중의 하나이다.

결국 사업시행의 대상지인 4~5곳 중에 한 곳만 선택되므로 탈락한 시행사는 노이무공(勞而無功 : 애쓰기만 하고 보람이 없음)은 차치하고 빈약한 건설경기에 경제적인 부담을 안게 될 경우 많은 업체들이 회수하지 못하는 막대한 계약금의 선투자로 인해 사상누각(砂上樓閣)의 사업위기를 초래하게 될 것이다. 사업자의 사회적인 기업윤리라는 차원에서 보더라도 기소불욕 물시어인( 己所不慾 勿施於人 : 내가 바라지 않는 것이라면 남에게 하지 말라)라는 고사성어가 있음을 기억했으면 한다.

둘째 시행사의 대상부지에 대하여 그 허가여부가 가장 큰 선결되어야 할 과제이다. 건축법 제7조의 건축허가 사전결정제도를 활용하면 앞서의 제12차 주택조합에서 있었던 과오를 해결 할 수 있다.

각 시행사들이 제13차 삼성주택조합에 제출한 사업계획서에는 시행사대표자의 인사말씀과 함께 회사의 소재지와 임원, 중요실적 등을 회사소개로서 제시하고, 신축시행부지에 대한 항공사진과 지적도와 도면과 면적 그리고 토지의 용도지역과 용도구역에 따른 토지이용계획의 첨부, 인허가 검토사항, 건축개요, 단지배치도, 분양가 등 건축시행과 인허가에 필요한 사항을 제시하고 있다.

이 정도면 건축법제10조에 의한 건축허가 사전결정 민원을 신청할 수 있는 요건이 되며, 이것을 거제시에 신청하면 연건평 3,000평 층고21층 이상의 건축물은 경상남도에서 약 50일간의 심의기간을 거쳐서 건축허가에 대한 사전결정이 된다.

사업허가를 가설에 의해서 결정할 경우 시행사로 결정된 사업지가 막상 시행과정에서 허가가 나지 않았을 경우에는 이미 발생한 비용에 대해서 분쟁이 예상되며, 결국 상문동의 SK와 같이 조합과 시행사 혹은 조합과 시공사가 그 때까지의 추진비용 등에 대한 손해배상소송 등에 휘말릴 가능성이 있다.

셋째 세대수가 확정되지 않은 상태에서 제시된 분양가의 지속이 어렵다는 현실적인 문제는 어떻게 할 것인가? 설령 허가가 난다하더라도 약2,000세대의 주택건설과 약1400세대의 주택건설에 있어서 제시할 수 있는 분양가는 달라질 것이다. 그러나 시행사와 MOU를 체결하면 분양가를 제시해야 하는데 이와 같이 예상 세대수의 차이에 다른 공급가격인 분양가의 난제는 어떻게 해결될 것인가 ?

넷째 단지 내의 건축물의 층고를 18층 이하로 제한할 필요가 없다. 장평동, 고현동, 상문동, 수양동지역은 토지대가 대단히 높게 형성되어 있다. 저층으로 넓게 공동주택이 형성되면 토지가 많이 소요도고 이것은 조합원들의 분양가에 영향을 미치게 된다. 반면 층고를 고층화하게 되면 주차공간과 녹지공간을 확대할 수 있고, 동간거리가 넓어 주거환경이 한층 쾌적해 지고 또한 분양가를 낮추는데 도움을 준다.

다섯째 조합은 다양한 시행사들에 대해 편애할 이유가 없다, 엄격한 경제논리로 접근해야 한다. 그럼에도 불구하고 제13차 삼성직장주택조합장이 시행사마다 일관되지 않고 차별화되는 시행조건을 요구하는 것은 문제가 있다. 가령 준공업지를 시행하려는 시행사는 30층을 해도 되고, 계획관리지역을 시행하려는 시행사에 대해서는 18층 이하로 시행해야 된다는 조건을 제시한다면 이것은 전적으로 주택조합원의 뜻이 아니라 이해관계에 억매인 주택조합장의 소행으로 폄하될 수 있고, 이는 결코 삼성주택조합의 명성에 걸 맞는 처세라 볼 수 없다.

조합의 바람직한 업무방향

아무리 입지여건(교통, 환경, 교육, 시장, 금융 등)이 좋다할지라도 선택한 사업시행지가 공동주택건설을 위한 허가가 되지 않는다면 주택조합에는 아무런 의미가 없다. 제13차 주택조합과 관련한 외형매출이 약 이천오백억원(\250,000,000,000원)에서 약삼천억원(\300,000,000,000원)에 가까운 공동주택건설시공을 가설에 의해 사업을 진행한다는 것은 제12차 주택조합의 교훈에서 확인할 수 있다.

현재 시행사들의 대부분 사업부지들이 자동차주차장, 경관녹지, 농업진흥지구 등의 도시게획시설이라는 장애물이 현존하고 있다. 이런 도시계획시설들은 도시기반시설계획이 수립될 때부터 주민공청회에 이르기까지 복잡한 절차와 과정을 거쳐서 결정, 입안되므로 이런 도시계획시설들이 시행사업자의 마음대로 사익화 할 수 없다.

그러므로 늦을수록 둘러가라는 말이 있다. 건축사전허가 제도를 통해서 안전하게 진행하는 것이 50일 늦은 것 같지만 오히려 정확한 진행절차가 몇 년을 앞당길 수 있다. 다소 몇일이 늦어질지라도 건축법 제10조의 사전심의 허가결정을 통해서 건축허가 유무, 건축물의 용적율적용, 건축허가 예정세대수, 건축물의 층고 기타 공동주택의 배치도 등에 대하여 문서로 된 사전심의 허가서류가 첨부된 상태에서 주택조합과 시행사의 MOU를 체결되는 것이 조합원들에게 안전성을 제고하는 길이 될 것이다.

마무리하는 말

현재와 같이 조합주택장의 업무방향이 시대를 역행하고 또 제12차 주택조합과 마찬가지로 조합원들에게 많은 심적, 경제적인 고통을 주었던 사례를 반복할 개연성이 많다면 그리고 조합의 설립취지에 맞지 않는 적합지 못한 높은 분양가격으로 조합 전체를 분열시킬 위험에 노출시킨다면 몇천억공사의 안전성을 확보하기 위해서라도 지금까지 투명하지 못한 조합의 업무방향을 보다 공정하고 안전하게 그리고 신뢰성을 확보할 수 있는 방향으로 전환할 수 있는 쇄신책이 필요할 것이다.

따라서 주택조합설립의 목적이 도외시되고 무주택조합원들에게 또 다시 실망을 안기는 일이 있어서는 안 된다. 그렇지 않기 위해서는 조합원들에게 안전성이 보장된 진행절차의 바람직한 방향을 통해서 조합원들의 심리적인 안정을 제공하면서도 품질 좋고 저렴한 분양가격의 아파트를 제공해야 한다. 이러한 노력을 통해서 조합원들에게 희망을 줄 수 있는 새로운 주택구입문화의 개막을 위해 노력하는 제13차 삼성주택조합조합이 되길 바란다.

   


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