김영식 /부동산학 박사

20여년 전 IMF 때도 10년 전 미국 금융위기 때도 끄덕 없었던 거제시 조선산업이 중국의 추격과 국내 회사 간 저가수주 경쟁과 전반적인 조선산업 침체의 후유증으로 3년째 바닥을 헤매고 있다.

그 여파로 조선산업 관련 외국인이 반 이상이 빠져나가 거제시 부동산가격과 원룸 임대료도 하락일로를 걸어왔다. 과거 수익형부동산이 한참 인기를 얻었을 때를 생각하면 격세지감을 느낀다. 그런 거제시의 경기 분위기 탓인지 경매에 나오는 물건 수도 점차 늘어간다. 작년 초부터 옥포 지역을 중심으로 원룸이 경매에 많이 나왔다.

그 내용을 보면 대부분 원룸은 월세를 받기 위한 수익형부동산인데 경매에 나오는 원룸 다가구주택은 대부분 전세로 받았던 것들이다. 매월 들어오는 수입이 없으니 대출이자도 갚기 어렵고 혹시라도 계약 만료가 되어 보증금을 돌려주어야 할 때는 이미 다 써버린 상태이므로 주인은 도주를 하고 없는 경우가 많다.
 
이런 원룸들이 경매에 나오는데 문제는 대부분의 임차인들이 그 보증금을 돌려받지 못한다는 것이다. 낙찰가율이 감정가 대비 50% 대이기 때문에 1순위 근저당권자인 은행이 배당을 받으면 거의 남는 돈이 없기 때문이다.

임차인도 들어갈 때 조심했었어야 하지만 이미 엎질러진 물이니 낙찰가라도 조금 높아져 단 한 사람의 임차인이라도 더 배당을 받아나가야 하는데 경매는 알 수 없는 불안한 권리 때문에 일반매매보다 20% 이상 더 싸게 낙찰이 형성된다.
 
이것은 명도의 어려움과 불투명한 것이 많다는 이유에서 가격이 떨어지는 것인데 제가 오늘 강조하고 싶은 것은 시청의 정보공개 수준이 낙찰가를 떨어뜨리는데 일조를 하고 있다는 것이다.

무슨 말이냐 하면 원룸 다가구 주택은 원룸별 방 구조를 일일이 확인하는 것이 매우 중요하다. 그러나 감정평가서나 현황조사서 등 법원의 기록에는 전혀 언급이 되어 있지 않다. 그러면 원룸을 직접 가서 보고 판단해야 하는데 임차인들이 잘 있지도 않거니와 있더라도 곧 쫓겨나갈 집을 구경한다는 것은 어렵다.

그러면 유일하게 남은 것은 시청 건축과의 건축평면도를 열람해보는 것인데 이것이 이해관계인이 아니라는 이유로 열람을 허락하지 않는다. 경매 입찰에 참여할려는 사람이 이해관계인이다 아니다를 떠나 평면도는 수억씩하는 그 집을 관심을 갖고 사려고 하는 사람에게는 필수적으로 보아야 하는 도면이다.

그런데 경매 나온 물건의 평면도를 채무자인 소유자가 직접 시청에 가서 신청하여 보여줄 것도 아닌데 어떻게 보라는 말인가. 이런 것들이 되지 않으니 입찰에 참여하는 사람은 주먹구구로 판단할 수밖에 없어 불안하여 낙찰가는 더욱 떨어지게 되는 것이다.

이 결과는 채무자인 소유자에게도 낙찰가가 떨어지는 만큼 채무를 더 많이 갚지 못해 손해이고 낮은 낙찰가로 인해 배당을 그만큼 못 받으니 임차인들도 손실인 것이다. 안 그래도 전 재산인 보증금을 날리고 하루아침에 밖으로 쫓겨나야 하는 거제시민인 임차인들을 단 한 명이라도 더 구제할 수 있도록 시장님은 이 제도를 꼭 바꾸어주기 바란다. 

다가구주택이든 상가든 많은 임차인이 있는 수익형부동산은 각 룸의 구조와 면적을 정확히 확인할 수 있도록 열람을 허락하여야 한다. 꼭 이해관계인만이라고 주장하고 싶으면 최소한 경매에 나온 물건은 열람을 허락하는 것이 맞다.

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