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어느 건설사업가의 눈물 어린 하소연[기고] 황영석 거제시 발전연구회장…낮은 건축용적을 높여야

   
 
아파트의 용도지역에 따른 건폐율과 용적율에 대해서는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율과 용적율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시· 광역시· 특별자치시· 특별자치도· 시 또는 군의 조례로 정한다 고 규정하고 있다.

그리고 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 제30조의 용도지역의 세분에서 주거지역의 경우 전용주거지역과 일반주거지역 그리고 준주거지역으로 나누고 있으며, 제2종 일반주거지역에서의 용적율은 동 시행령 제85조(용도지역 안에서의 용적율)에서 150% ~ 250%로 규정하고 있고 15층 이상인 아파트를 짓는 제3종 주거지역에서는 200% ~ 300% 이하로 규정하고 있다.

그런데 거제시는 실질적으로 15층이상의 아파트를 짓는 곳에는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 제30조에서 규정하고 있는 제3종일반주거지역이 거의 없고, 또한 제2종 일반주거지역의 경우도 인근 시, 군에 비하여 특 없이 낮은 건축용적율로 인하여 건축사업자들에게 고통을 더해주고 있으므로 제2종 일반주거지역에서의 용적율을 높여야 하며, 제3종 일반주거지역의 확장하여 국토의 효율성을 고려한 도시관리계획의 정비가 필요하다.

또한 거제시의 도시계획조례에서는 제2종 일반주거지역의 경우 200%이하로 적용하는 반면 인근 통영시에는 250%이하로 용적율을 적용하며, 제3종 일반주거지역에서는 거제시는 250%이하로 그리고 통영시는 300%이하로 적용하고 있다.

그런데도 불구하고 오히려 거제시는 도시계획조례 제14의2(제1종 지구단위계획 구역안에서의 건폐율 등의 완화적용)에서 영 제46조제2항의 규정에 의하여 제1종 지구단위계획구역 안에 있는 대지의 일부를 공공시설부지로 제공하고 보상을 받은 자 또는 그 포괄승계인이 그 보상금액에 국토해양부령이 정하는 이자를 더한 금액(이하 이 조에서 “반환금”이라 한다)을 반환하는 경우에는 영 제46조제1항 각 호의 규정을 적용하여 해당 건축물에 대한 건폐율, 용적률 및 높이 제한을 완화할 수 있다 고 규정하면서 이 경우 그 반환금은 기반시설의 확보에 사용하여야 한다. 라는 악성리플을 달고 있으나 이 또한 사업자들에게 고통을 주는 악성조건이다.

그리고 아파트의 층고규제가 해제된 현재의 건축법규시스템으로 볼 때 그리고 모법인 국토법 제30조의 주거지역 용적율을 500%이하로 규정된 것을 보더라도 때 하루빨리 타 시도 보다는 건축용적율이 좋지는 못할망정, 나쁘지 않도록 거제시도시계획조례를 개정하여 경쟁력 있는 투자욕구와 이로 인한 저렴한 분양가의 산정과 세수확보 등 수 많은 경제파생효과를 산출할 수 있도록 제2종 일반주거지역은 250%이하로, 제3종 일반주거지역의 경우 300%이하로 용적율을 개정해야 할 것이다.

일반적으로 사업의 수지분석상 수익률과 세전이익이 높아야만 아파트신축에 다른 막대한 은행의 PF자금 혹은 투자기관의 투자자금도 어렵지 않게 유치되며 아파트건축에 대한 시공회사의 안전장치와 보장을 더 명확히 할 수 있는 방법이 된다는 것은 상식이다.

그리고 그 수익률과 세전이익의 중심축은 바로 용적율이다. 지방자치단체도 다양한 형태의 수입과 특히 대형아파트의 건설을 통한 세수확보는 거제시청의 세수확보에 건전재정을 유지시킬 것이다. 현재 세수가 부족한 강원도 태백시의 경우는 파산(워크아웃) 직전에 있다. 그 외에도 인천시와 시흥시가 파산직전으로 거론되고 있다.

투자유발요인이 늘어지기 전에 거제시는 제2종과 제3종 일반주거지역에서 용적율은 통영시의 정도로 각각 250%, 300%이하로 적용하고, 현재까지 지정되지 않은 고층아파트 예정지역 혹은 고층아파트 건설지역은 제3종 일반주거지역으로 도시관리계획의 결정 혹은 변경을 통해서 남해안 최고의 관광지로서 최고수준에 맞게 거제시도시계획조례의 개정을 통해서 편익의 거제시를 만들어 주자.

그동안 낮은 용적율 때문에 수많은 사연으로 __아 내는 사업가들의 눈물어린 하소연을 되풀이 들어서는 안 된다. 이제 거제시장과 거제시의회 의원들은 건설사업가가 어쩔 수 없이 건설관련 담당 공무원들과 건축심위위원들에게 사정해서 용적율을 높이는 형태의 로비가 없이도 떳떳하게 사업을 하고, 지역사회에 기여할 수 있는 길을 열어 주어야 한다.
 

뉴스앤거제  nng@newsngeoje.com

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