주된 사업개요를 보면 총129억여원을 들여 사업기간을 2000년부터 2010년까지로 하여 천혜의 관광자원을 보유한 거제시 남부면 갈곳리 9-2번지 일원의 약 12,870평의 자연환경보전지역의 토지를 해금강 휴양시설지구 내의 숙박 및 상업용지로 풀어 도로, 광장, 주차장, 조경, 전기, 통신, 오수처리장을 구비하는 집단시설지구를 조성하여 일반사업자에게 분양한다는 계획이다.

토지이용계획을 보면 총12,870평 중에 숙박 및 상업용지로 6,303평 중 숙박시설 4,667평 그리고 상업시설 1,636평을 계획했고, 기타시설지로서 모로 및 광장 2,675평, 주차장 1,657평 그리고 조경녹지 공간으로 2,235평으로 구성되어 있다.

한려해상국립공원내의 유일한 휴양시설용지를 계획할 당시에는 해금강을 관광명소로 만든 다소 파격적인 계획이었으나 낮은 건폐율과 용적율 그리고 층고가 4층(18미터)으로서 계획되었으나 사업자들에게 사실상 개발동기와 욕구를 제공하지 못한 채 거제시가 추진한 입찰에 한 번의 낙찰이 있었으나, 결국 거제시와 분쟁 끝에 합의하여 사업을 포기한 상태이다.

이에 거제시도 급기야 2013년 3월의 예정된 재 매각입찰을 앞두고, 용적율과 층고에 대해 조정하려고 애쓰는 흔적이 보이나 아직도 뚜렷이 결정된 바가 없는 듯하다.

그렇다면 왜 이처럼 거제시가 한려해상국립공원권에서는 대표적으로 추진한 해금강휴게시설용지가 왜 매각되어 개발되지 않았는지의 이유를 분명히 규명해야 할 것 같다.

먼저는 부지규모의 비적정성이다. 약 10년 전 쯤에는 약 1만평 정도의 계획개발도 상당한 정도의 규모였으나, 건설업계의 지속적인 시설 및 경제규모의 확대와 호화 혹은 초호와 시설의 출현으로 지금은 기존의 사업지를 포함하여 약 3만평 이상의 규모가 되어야 한다.

둘째로는 거제시는 해금강휴양시설지구의 조성당시에 공사대금으로 대체했던 본 사업지의 핵심위치인 부지에 대하여 거제시 전체의 공익에 가까운 관광인프라 구축이라는 대의명분 아래 수용을 전제로 한 사업계획을 세워야만 한다.

셋째로는 부적절한 매각가격의 형성이다. 예를 들어 해금강지역의 숙박을 겸할 수 있는 사업부지는 소매(필지 당)로 평당 약 150만원에서 200만원이나, 본 사업부지는 도매(전체 필지)임에도 약 240만원 가령에 해당한다. 일운면 소동리의 대명콘도의 경우에도 부지매입 시 약 50만원 이하의 구입으로 추정되므로 자재원가의 구입부터 경쟁력이 없기 때문이다.

넷째로는 최고가 아닌 최적의 사업계획이어야 한다. 상 거래상의 수요와 공급은 반드시 상대방의 입장에서 판단해야 현명한 거래가 이루어진다. 거제시의 담당부서는 자신이 사업자란 생각으로 사업계획을 그려 나가야 한다. 그러나 공직자들의 굳은 고정관념으로 발상의 전환이 사실상 어려우므로 예를 들어 15층 정도의 건축물이라도 설치할 수 있도록 이 분분을 사업자들에게 사업계획에 관한 전권을 위임하고, 협조해야 한다.

다섯째 개발모델에 대해서 다양화를 추구해야 한다. 예를 들어 일운면 소동리의 대명비발디 처름 대기업형 콘도업체 혹은 건설업체가 참여할 수 있도록 하는 방안과 거제시 관광개발공사가 직접 SPC를 설립하여 건설한 다음 이를 분양해서 관광인프라를 구축하는 두 모델을 다 구사해야 한다.

왜냐하면 그 동안 거제시는 해금강휴양시설지구의 부지매각에만 열을 올렸다. 그러나 대기업의 경우에는 흑자의 사업수지가 확실히 예상되지 않는 규제가 있는 한려국립공원권 등의 공원지역에 1,000억원 이상의 대규모의 자본을 집중적으로 투자한 경우가 없었다.

그리고 토지를 매입하고 건축물을 신축할 비용인 1,000억원 이상의 돈을 개인이나 건설회사가 가지고 있지도 않을 뿐만 아니라 대형 건설사도 자체적으로 이와 같은 큰 여유 돈을 보유하고 있는 회사는 10대 메이저 건설사도 몇 안 되며, 대부분의 돈은 은행 혹은 투자신탁에서 MOU약정에 의해 확보한다는 현실을 인정해야 한다.

그런데 은행은 이런 곳에 약 1,000억원이란 거액의 돈을 대출하지도 않으며, 대형 콘도관련사는 자체적인 사업계획으로 진행하고 투자이익이 적은 곳에 일을 벌이지 않는다.

그렇다면 해금강휴양시설지구는 어떤 개발모델로서 개발해야 거제시가 남해안의 명실상부한 남해안관광시대를 만들 수 있는 관광 인프라를 조속히 구축할 수 있을까?

거제시가 일정한 공모기간을 확정하여 해금강휴양시설지구의 개발에 참여업체의 사업계획안 공모하고, 담당부서와 시의회가 이를 검증하여, 전문가 그룹의 검증 그리고 시민들과 시민단체의 동의를 구하는 공청회를 통하여 투자자금을 끌어 올 수 있는 투자사의와 건설사 그리고 금융과 거제시가 MOU하여, SPC를 설립하고 시공하여 분양으로 이를 정리해야 한다.

이 때 가장 중요한 핵심은 거제시민 누가 판단하더라도 분양으로 마무리 할 수 있는 최고의 사업이 아닌 최적의 사업으로 계획되어야 한다는 것이고, 최적의 사업계획서를 제안한 시행자를 선정하는 일과 거제시의 토지매각사업이 아닌 실현 가능한 관광인프라 구축사업이라는 점을 분명히 해야 한다.

만약 거제시다운 관광의 핵심적인 모델을 해금강휴양시설지구에 유치할 수 있다면 이 또한 해금강지역 뿐만 아니라 거제시 전체의 관광수요에 지대한 영향을 미치는 새로운 관광 인프라 구축의 모범적인 모델이 될 수 있을 것이다. 
 

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