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| ▲김영식/럭키공인중개사 대표, 뉴스앤거제 칼럼위원 | ||
작년에도 총 4회에 걸쳐 특집으로 2009년 부동산 시장전망을 언론에 실은 적이 있으나 다가오지 않은 미래를 전망한다는 것은 참 어려운 일이며 부담스러운 일이다. 그래서 이 글의 제목도 거제시 부동산 시장전망이 아니라 투자전략이라고 했다. 전망이나 예측은 감히 하고 싶지 않다. 그냥 늘 부동산시장에 관심을 기울이고 살아온 사람으로서, 과거의 경험으로 또는 현장에서 쌓은 지식을 공유하고, 중요하다고 생각하는 것들을 소개하는 것이 부동산 투자에 관심을 가진 분들에게 더욱 필요하다고 생각해서이다.
1. 점을 보지 말고 선을 보라 ‥ 경기에 너무 민감하게 반응하지 마라
경기에 너무 민감하게 반응하지마라??? 는 이 말에 또 민감하게 반응하는 사람이 있을까 걱정된다. 점을 보지 말고 선을 보라는 말은 경기 순환과 관련된 말을 할 때 내가 가장 즐겨 쓰는 말이다. 부동산 투자를 생각하시는 분들은 늘 경기에 관심을 가지고 경제에 관심을 가지되, 항상 전체적인 흐름을 먼저 파악하라는 것이다. 경제는 언제나 좋았다가 나빴다가 하는 것이다. 전문가들도 사람에 따라 비관적으로 보는 사람 긍정적으로 보는 사람 다양하게 존재한다. 문제는 그때마다 일희일비 할 것이 아니라 전체적인 흐름이 어느 방향인지 읽는 것이 중요하다.
경험으로 보면 투자자가 물건을 보고 투자결정에 앞서 주변 사람에게 투자할까 말까 물으면 돌아오는 대답은 십중팔구 하지마라는 부정적인 대답이다. 이웃사촌이라도 사촌이 땅을 사면 배가 아프다고 생각하는지, 부동산은 잘 모르지만 왠지 서로 잘 아는 관계에서 기꺼이 자신에게 투자결정에 대한 자문을 해 오면 “노”라고 답해야 물어온 상대를 생각해 준 듯하고, 예를 지킨 듯하며, 많이 생각한 느낌을 준다고 생각하는 것 같다. 그래서 나는 몇 년 전까지는 투자자가 다른 중개업소에서 소개받은 물건으로 나에게 상담을 해오면 크게 문제가 없으면 되도록 좋습니다. 투자하세요. 라고 해왔다.
그 이유는 앞서 설명한 사람들의 일반적인 성향을 알기 때문이며, 과거에는 가격이 조금 비싼듯해도 비싸다고 안하는 것보다 그래도 하는 것이 장기적으로 보면 그 사람에게 이익을 가져다준다는 확신이 있었기 때문이다. 그러나 지금은 위험한 중개업소가 워낙 많이 생겨서 그렇지 않다. 이 부분은 3장 중개업소에 들어서는 순간 여러분의 투자성공의 운명이 결정된다. 에서 구체적으로 다룰 것이다.
이야기가 한쪽으로 흘렀지만, 과거처럼 부동산 투자로 단기에 대박을 터뜨리는 경우는, 최근 몇 년 사이에 부동산 법률과 세무적인 환경이 많이 바뀌어서 앞으로는 거의 없다고 보아야 한다. 최소한 5년 이상의 중기 및 장기투자로 가야한다. 그러므로 지금의 경기보다 5년 뒤 10년 뒤의 경기가 어떨 것인지에 초점을 맞추어야 한다.
그러면 과연 지금 경기흐름의 방향은 어디인가? 지금의 경기상황도 과거의 경기상황과 항상 연장선에 있으며 오늘의 상황은 또한 미래로의 연장선에 있다. 점을 보지 말고 선을 보라는 말이다. 경기는 흐름이다. 사람들은 경기흐름을 말할 때 V자 경기곡선, U자 경기곡선, W자 경기곡선 등으로 말한다. V자이든 U자이든 W자이든 그것은 점이 아니라 선이라는 것이다. 그 선은 끝이 아니라 계속 어딘가로 향해 연결되어 있다.
점으로 생각하는 사람은 현재만 중요시하는 사람으로 자기가 서있는 지점이 오르막인지, 내리막인지 분간을 할 수 없다. 왜냐하면 그 사람의 머리 속엔 선이 없고 점만 있기 때문이며, 과거는 쉽게 잊거나 부정적인 것만 떠오르고 오지 않은 미래는 믿지 않기 때문이다. 투자는 미래이다. 특히 부동산 투자는 미래에 대한 투자이다. 과거의 경험으로 현재를 읽고, 미래를 믿고 투자하는 것이다. 길게 선으로 생각하는 사람은 V자이든 W자이든 과거와 현재 그리고 1년 뒤, 3년 뒤, 5년 뒤를 계속 이어지는 흐름으로 보는 습관을 가질 수 있다.
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| ▲ 부산 가덕도와 경남 거제를 잇는 거가대교는 2월 현재 89%의 공정율을 보이고 있다. | ||
2008년 말 세계적 금융위기가 왔을 때를 떠올려보자. 30년대 경제대공황보다 더 심각한 위기를 이야기했고 모든 수치가 그렇게 보이기도 했다. 큰 위기임은 사실이나 IMF때 기업의 체질개선과 위기관리 능력을 많이 키웠으므로 얼마든지 극복 가능한 위기라고도 했다. 불과 1년 남짓의 이야기이다. 경제성장률 전망, 제조업 경기지수, 경기 선행지수 등 이제 대부분의 경제전망의 수치나 지수는 많이 호전되었다. 최근에 유럽의 일부 국가들의 부도상태라는 악재로 주가가 1700포인트 대에서 1500 포인트대로 내려앉았지만 이 또한 1년 전 금융위기 때 800 포인트대로 떨어졌던 것에 비하면 2배 이상 오른 수치이다.
다시금 더블딥을 말하는 경제전문가들이 언론의 한 귀퉁이를 장식하지만 지금은 세계적인 투자귀재 워런 버핏(투자전문회사 버크셔 해서웨이 대표이사- 매년 이 사람과 점심 한 끼를 같이 하는데 수십억을 지불 한다.)의 말을 인용하고 싶어진다. “최악의 금융패닉은 지나갔습니다. 그 영향은 남아 있지만 1주일 후, 한 달 후, 1년 후 분명 극복 될 것이고 우리는 그런 시스템을 충분히 갖고 있습니다.”라는 말은 시사하는 바가 크다. 이것은 미래의 전망을 말한 것이기도 하지만 사람을 믿고 사회를 믿는 그리고 점이 아닌 선을 보는 확신에 찬 말이다.
인간은 경제적동물이며 경제적 자정능력을, 나아가 위기 극복의 능력을 갖고 있음을 나 또한 믿는다. 이런 믿음이나 확신들도 결국 점이 아닌 선으로 보는 습관이 바탕에 깔려 있다. 현 시점의 경제를 보는 소수의 비관론자의 전망도 충분히 가능성이 있고 가치 있는 논쟁임도 인정한다. 어떤 면에서는 소수의 비관론자의 말들이 옳을 수도 있다. 그러나 중요한 것은 경제는 점인 측면에서는 항상 크고 작은 위기가 있는 것이며, 선의 측면에서 그 위기는 언제나 극복이 되 왔다는 점이다.
어차피 장사든 투자든 어느 정도의 위험을 가지고 있으며, 이 세상에 안전하게 보장받는 투자란 없다. 그리고 장사와 투자는 무릇 사고 팔 때를 알아야 한다고 한다. 점만 보는 좁은 시야를 가진 사람에게 어떻게 그 타이밍이 눈에 들어오겠는가? 불경기는 길지만 호황기는 늘 짧다. 불경기는 피부로 충분히 느낄 수 있지만 호황기는 부지불식간에 와서 느끼는 순간 이미 끝난다. 그래서 전문가들이 말하는 너도나도 하려고 하는 시점이 빠져나가야하는 시점이라고 하는 것이다. 이미 와 있는 흐름에 편승하면 크게 먹을 것이 없다. 한 발 앞서는 템포로 가라. 는 말들도 항상 경기를 현재의 점으로만 읽지 말고 과거 현재 미래의 한 선으로, 큰 흐름으로 읽고 발 빠르게 대처하라는 것이다. 그래야 과거의 소중한 경험이 자기 것이 되고, 현재를 읽는 시야도 넓어지고 미래를 보는 눈이 밝아지며, 확신을 가지고 흔들림 없이 투자할 수 있다.
2. 거제시의 부동산 투자 트렌드를 읽어라.
부동산에 트렌드도 있는가 하고 의아해 하시는 분이 계시겠지만 부동산도 가격이 오를 때 그저 경기가 좋다고 오르는 것이 아니라 구체적인 이슈가 있다. 트렌드란 그런 개발 이슈나 호재에 따른다. 과거의 거제시 부동산 개발 이슈들을 생각해보자. 오래전 거가대교가 놓여 진다는 이슈로 장목지역이 올랐고, 10년 전 IMF를 벗어날 무렵부터 신현읍의 상동과 수월, 양정 지역의 농업진흥구역 농지들이 용도지역 변경이나 도시화 된다는 이슈로 일제히 올랐고, 그 다음에는 신현읍과 터널로 연결되면 거제면이 개발될 수밖에 없다고 거제면의 명진 지역을 필두로 진흥구역 농지들이 유행처럼 거래됐고 급기야 인근의 동부면까지 터무니 없이 올랐다.
이런 이슈들은 사람들의 입을 타고 한번 유행을 타기 시작하면 전문가들조차도 아무리 아니라고 이 유행은 무언가 잘못됐다고 말을 해도 멈출 수 없다. 그저 지금의 투자 트렌드가 그것이기 때문에 이 유행을 내가 따르지 않으면 내가 바보가 되는 듯 한 느낌을 가지게 된다. 부동산의 트렌드도 일반 다른 옷이나 미용과 같은 트렌드와 그런 의미에서는 비슷하다. 심지어 둔덕면이 올랐을 때는 거제에서 땅값이 가장 싸다는 이슈로 오르기도 했다.
그리고 계절에 따라, 해마다, 아니면 경기에 따라 트렌드가 바뀌듯 부동산도 경기흐름에 따라 사람들이 선호하는 부동산 상품이 다르다. 침체기, 회복기에는 시내 중심의 수익형 부동산과 안전한 자산인 도시형 부동산에만 눈을 돌리고 성장기 성숙기를 거치면서 점점 외곽의 토지와 농촌형 부동산에 까지 눈을 돌리게 된다. 아무리 전망 좋은 별장지라도 침체기에는 매수자를 찾기란 상당히 어려운 것이다.
그러므로 1)장에서 다루었듯이 지금 시장의 경기가 어느 방향으로 가고 있는지를 먼저 파악하고 1년, 3년, 5년, 길게는 10년 뒤의 거제시 부동산 시장의 이슈들은 어떤 것이 있을 것인지 전체적으로 생각하는 것은 투자에 있어 대단히 중요한 일이다. 가장 먼저 떠올릴 수 있는 것은 고현동을 중심으로 시내나 인근의 아파트 건설이 가능한 지역을 염두에 두고 보는 것이 좋으며, 거가대교 완공 후 혜택을 입을 지역이나 개발 이슈들을 생각해 보는 것도 중요하고, 그리고 고현항 워터프론트 개발 이슈 혜택 지역, 시청 청사 이전과 관련한 이슈 국도 우회도로 완공 후의 이슈 그리고 이순신 대교, 국립공원 구역조정 등의 이슈들이 만들어 질 수 있다고 본다. 또한 조선경기의 상승세, 토지 보상금의 지급 등도 좋은 이슈가 되어 혜택지역을 찾을 수 있다.
그러므로 어떤 개발 이슈나 정보들이 유용하고 가치 있는 정보인가를 판단하는 것은 아주 중요한 일이다. 과거의 개발 이슈들을 생각해 보아도 타당성이 있는 이슈도 있었고 그렇지 않은 경우도 있었다. 어떠한 이슈로 해당 지역에 투자한 사람들이 지금 결과를 보면 유용하고 가치 있는 정보가 아니었으나 맹목적으로 받아들인 느낌의 이슈들이 분명 있을 것이다. 그러나 앞에서도 언급했듯이 당시에는 너도나도 유행처럼 따르므로 그렇지 않다 해도 소용이 없다는 것이다. 그러므로 투자자들이 어디에서 정보를 얻느냐하는 것은 아주 중요한 문제이다.
보통의 사람들은 언론이나 지인이나 중개업소에서 이런 개발정보나 이슈들을 접하게 된다. 그 중에서도 중개업소를 통해서 알게 되는 경우가 가장 많을 것이다. 그러면 과연 이러한 정보들이 얼마나 유용한 것인가를 판단함에는 기본적으로 많은 부동산 공법의 지식이 필요하고 정보의 출처 또한 중요한 것이다. 그러면 중개업소에서 접한 것이 유용한 정보인지 단순히 흘리는 정보인지를 어떻게 아는가는 그 중개업소를 모르고서는 판단할 수가 없다.
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3. 중개업소에 들어서는 순간 여러분의 투자 성공의 운명이 결정된다.
거제시에 등록한 부동산 중개업소는 약 160여개이고 무등록, 무자격, 유사 중개업소를 포함하면 줄잡아 200여개는 될 것이다. 경기와 상관없이 앞으로 이 숫자는 계속 늘어날 것이고 종사하는 사람들을 따지면 더 많은 숫자이다. 그만큼 주변에 한 집 건너면 부동산에 종사하는 사람과 쉽게 연결된다. 이 중에 공인중개사가 사무실을 직접 운영하는 업소는 절반에 불과하다. 직접 운영하느냐 그렇지 않으냐 하는 것은 아주 중요한 차이이다.
공인 중개사가 직접 사무실을 운영하고, 계약서를 쓰는 사람이 시청에 등록한 공인중개사인지 이것을 확인하지 않는 것은 자기의 전 재산이 들어가는 전세 계약서를 쓰면서 등기부등본을 확인하지 않는 것과 같다. 등기부등본을 확인하지 않아, 확인했더라도 권리분석을 제대로 하지 않아 얼마나 많은 사람들이 하루아침에 전 재산을 날리는 신세가 되는지 여러분은 알 것이다. 부동산의 거래는 그 액수가 보통 사람의 전 재산에 가까운 큰 거래이다. 크게는 거래사고가 생기거나 거래후의 각종 법률상 하자, 세금문제나 각종 발생되는 트러블 상황이 되면 공인중개사가 직접 운영하지 않는 이런 업소들은 책임지는 사람이 없다는 것이다. 특히 돈에 관련되는 문제가 생기면 우선 책임을 회피하는데 급급하다. 한번 수중에 들어간 돈은 절대 내놓지 않는데 탁월한 능력들을 가지고 있다. 그런 사람들이 어떻게 의뢰인의 입장에서 성의를 가지고 일을 하겠는가?
가격도 업소마다 천차만별이다. 장목을 비롯한 외곽의 관리지역 토지만 하더라도 평당 30만 원 이상 차이가 나는 경우도 허다하다. 아파트는 대부분의 사람들이 거래사례나 인터넷 정보업체를 통해서 거래가격을 대충 짐작할 수 있다. 그러나 토지는 똑같이 생긴 입지의 땅이 거의 없고 용도지역, 도로상태 등 가격결정요소가 너무도 많아 일반인들은 도무지 짐작하기 어렵다. 문제는 중개업소 종사자라고 해서 다 제대로 가격분석을 할 수 있는 것은 아니다. 그리고 아파트 전세 계약이나 보증부 월세 계약을 할 때에도 제대로 된 권리 분석이 꼭 필요하다. 대출이 끼어있는 아파트 전세도 마찬가지지만 보통 사람들이 말하는 원룸, 투 룸은 다가구 주택으로 등기상 구분이 되어 있지 않으므로 전세 계약을 할 때에는 꼭 권리분석과 계약서 쓰는 요령이 필요하며, 개념 없는 임대인들도 문제지만 일부 중개업소에서도 그저 거래를 성사시키려고 이러한 권리분석을 제대로 하지 않는다. 그리고 자주 일어나는 부부간 위임계약 등 경제적 약자인 임차인들이나 책임이라고는 모르는 중개업소들이 방치하는 위험한 계약들이 부동산 거래에는 너무도 많다.
부동산 사무실이라고 해서 다 자격 있는 정상적인 업소가 아니며, 정상적인 업소라 하더라도 우리 지역의 부동산 가격이나 권리를 전체적으로 제대로 분석할 수 있는 능력이나 양심을 가진 업소가 많지 않다면 도대체 어떻게 하란 말인가? 그러니까 중개업소에 들어서는 순간 여러분의 투자성공의 운명이 결정된다는 것이다. 안타까운 일이지만 여러분은 부동산 거래질서가 너무도 문란한 거제시의 환경에 어쩔 수 없이 노출되어 있다. 그러면 어떻게 하는 것이 가장 최선의 방법인가?
부동산 투자에 관련된 서적을 읽어 보면 단골 부동산 중개업소를 만들라는 충고가 항상 들어 있다. 경험상 맞는 말이고 아주 중요한 말이다. 지금 거래하는 단골 부동산 중개업소가 없다면 우선 부동산 거래 경험이 있는 지인들을 통해 괜찮고 공신력 있는 중개업소 두 세 업소를 소개받으라. 그것도 안 되면 시청의 부동산 관리계 공무원에게 물어보면 된다. 되도록 거제 지역에서 오랜 경험을 가진 업소이거나 계속 거제에 남아 있을 확률이 높은 업소가 좋다. 그리고 그 업소에 찾아가 책임 있는 공인중개사가 직접 운영하는지 확인하라. 그렇다면 가끔씩 방문하여 관심 있는 부동산 관련 상담을 해보고 자기와 맞는 중개업소를 한 곳 선택하여 우선 친분을 쌓아라. 특별히 일이 없어도 같은 취미가 있을 수 있고 밥이나 술 한 잔 정도 할 수 있다. 처음엔 어색하겠지만 의외로 대부분 환영할 것이다. 부동산 사무실이라고 부동산 상담하러만 가는 곳은 아니다. 친해지면 자주 찾아가고 거래할 때는 믿고 거래하라.
사람의 일이란 항상 좋은 일만 있지 않다. 설령 투자가 성공하지 못하더라도 거래한 사무실을 믿으라. 그래야 해결이 원만 해지고 또 다른 가능성을 만들어 낼 수 있다. 어쨌든 부동산 사무실은 거제시의 부동산 투자 최전선이다. 부동산 사무실에서는 고급이든 그렇지 않던 많은 정보가 난무한다. 부동산 사무실에서 판단하는 좋은 물건이나 정보가 생기면 어떤 사람이 생각나겠는가? 가장 가깝고, 늘 자기 주변에 있고 자신을 믿어주는 사람, 어려운 일이 생겨도 원만히 해결하거나 설득이 되는 통하는 사람이 제일 먼저 생각난다. 한 가지 더 보태자면 중개수수료도 후하게 주는 사람이다. 사람의 관계는 주고받는 것이고 그것이 인지상정이다.
다시 한 번 강조하지만 거제시에서 무심코 아무 부동산 사무실에 들어가 투자를 결정하는 것은 얼마나 위험한 일인지 여러분은 깨달아야 한다.
<글쓴이 약력 및 경력>
◎1961년 장승포 생
◎장승포초등학교, 해성중고 졸업
◎중앙대학교 일어일문학과 3년 수료
◎육군병장 제대(‘85)
◎일본 와세다대학 문학부 일본문학전공 졸업(‘87~’95)
◎일본문화원(서울), 파레스 외국어학원(인천) 일본어 강사(‘95~’97)
◎공인중개사 자격취득(‘97)
◎럭키공인중개사 사무소 소장(‘98~현)
◎대한공인중개사협회 거제시지회장(‘05~’08)
◎한국공인중개사협회 거제시지회장(‘09~현)
◎부산대학교 대학원 부동산학과 재학중(‘08~현)
◎건국대학교 부동산대학원 CEO과정 수료(‘08)
◎건국대학교 부동산대학원 경영관리 석사과정(‘09~현)
◎투자 자문 및 자산관리 컨설턴트(현)
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수영하는 여학생을 남학생이 도촬
