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‘지역주택조합의 장점과 주의점’손영민 / 전 한국공인중개사협회 거제시지회장

   
▲ 손영민
필자는 모 주택 전시관에 며칠 새 2만 여명의 인파가 몰려 ‘떴다방’이 제시하는 치솟는 프리미엄으로 적잖은 실수요자가 배제돼 부작용이 크다는 언론보도를 접하면서 우리나라 주택정책의 문제점이 무엇인지 다시 한 번 곰곰이 생각할 기회를 갖게 됐다. 이에 원활한 주택공급을 위해 마련된 지역주택조합제도에 대한 필자의 개인적 의견을 두서없이 밝히고자 한다.

사실 주택조합제도는 1980년대 주택부족과 가격폭등 이라는 사회적 배경 하에 국가나 일반 주택건설업체의 주택공급 능력을 보완하고 무주택 국민으로 하여금 다양한 주택구입의 기회를 제공하기위해 고안된 제도이지만 무주택 국민 스스로가 주택조합을 자발적으로 구성, 운영한 경우는 거의 없다.

지역주택조합사업은 원래 땅을 사서 사업 부지를 확보 한 뒤에 사업을 추진하는 것이 정상적인 형태이다. 그러나 실제로는 조합과 조합원은 존재 하지도 않는 상태에서 건설업자 또는 시행사가 사업을 기획하여 땅을 매입하고 있는데 이것을 보통 속칭 ‘땅 작업’ 혹은 ‘지주작업’ 이라고 부르고 있다. 우후죽순 늘어나고 있는 거제지역주택조합도 이와 유사한 방법으로 조합원을 모집하고 있어 지역주택조합의 구조적 문제점에 대한 대응 방안 마련이 시급한 실정 이다.

토지 매입이 완료되지 않은 채 사업을 추진할 경우 토지 알 박이 나 매입 협상 과정에서의 토지비 급상승등 사업 추진상의 위험성을 부담해야 하므로 조합원 분양가가 실제로 일반 분양가 보다 높아지거나 아예 사업을 포기하는 사례도 있다. 비근한 예로 지난해 5월에는 주체가 불분명한 개발업자의 말만 믿고 토지 매입절차도 없이 조합원을 모집했던 모 지역 주택조합 추진위원회가 일부토지 소유자들의 강력한 반발로 조합원을 상대로 사과문을 발표하는 초유의 사태가 발생했고 최근엔 모 지역 주택조합이 몰지각한 알 박이의 횡포로 인하여 부지 작업이 중단된 적도 있다.

하지만 현재 추진되고 있는 거제 지역주택조합이 다 그런 것 은 아니다. 지난해 5월에 착공한 ‘사곡리 거제 STX칸’ 지역주택조합과 최근에 홍보관 을 개관하고 연내 신축 예정인 상동동 681-1번지 일원의 ‘상동2지구 지역주택조합’ 등 은 부지계약이 100% 완료됐고 아파트신축이 가능한 2종 일반주거지역 으로 용도변경이 완료 됐기 때문에 이 같은 문제점을 대부분 해소해 저렴한 가격 이라는 기존 장점을 유지 하면서 사업의 안정성도 높이고 있어 실수요자들의 관심이 중폭 되고 있다. 이처럼 지역주택조합아파트는 위험요소가 많은 반면에 꼼꼼히 잘 챙겨 볼수록 실수요자들 에겐 매력 있는 틈새상품 이라 할 수 있다.

아울러 전국적으로 불어 닥친 경기 침체 분위기 탓에 거제에도 지난 IMF를 전후로 인기가 높았던 지역주택조합에 관심이 높아지고 있다. IMF 당시에도 경기침체로 일반분양가 보다 저렴한 주택조합의 인기가 높았었다. 불황의 늪에 빠져 있는 거제 지역도 무주택자들이 실리적으로 중소형주택을 저렴하게 마련 할 수 있는 지역주택 조합에 관심을 돌릴 수밖에 없는 실정이다.

지역주택조합원이 되기 위해서는 일정수준의 조합요건(조합인가 신청일 이전 6개월 이상 거제시에 거주한자로서 주택조합의 입주 가능 일 까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적60㎡이하의 주택 한 채를 소유한세대주등)을 갖춘 후 조합원가입을 신청하면 된다.

‘떴다방’이 활개 치는 일반분양과는 달리 주택 조합의 실수요자들은 불황기에도 인기가 높은 전용면적 85㎡이하 중소형아파트를 청약통장을 사용 하지 않고 일반 분양가격 보다 저렴하게 마련할 수 있는 장점이 있다. 그렇다면 주택조합아파트와 일반분양아파트의 차이점은 무엇인가? 다만 아파트가 건립되기 전 까지 사업주체가 누구인가 하는 차이만이 존재 할뿐이다 그럼에도 주택조합 아파트하면 잘못 알려진 몇 가지 오해가 있다.

첫째 주택조합아파트는 품질이 떨어진다는 것이다. 이는 과거에 건설사들이 브랜드 차별화를 심사하기 이전의 이야기다. 그 당시만 해도 조합원들이 원하기만 하면 낮은 품질로도 아파트를 시공한 적이 있다. 그러나 브랜드 차별화 전략에 따른 상품의 품질 유지가 중요 해 지면서 각 건설사들은 자신들이 정해놓은 일정수준 밑으로는 품질을 떨어뜨리지 않도록 하고 있다. 몇 개의 저급한 단지가 브랜드 전체에 나쁜 이미지를 심어 줄 것을 염려한 탓이다.

둘째 주택 조합은 문제가 많은 집단 이라는 것이다. 이는 미꾸라지 한 마리가 온 연못을 흐리는 것처럼 문제를 일으킨 몇몇 조합이 마치 전체 조합의 문제인 것처럼 인식 되도록 하는 결과를 낳은 것이다. 오히려 재건축 재개발 조합에 비해 조합의 역할이 비교적 적기 때문에 문제의 발생 가능성은 낮다. 또한 시행사 나 시공사가 토지 확보 단계 또는 조합원 모집 단계 등 비교적 초기 단계부터 관여 하는 경우가 많으므로 사업 전반에 대한 체계적인 관리가 가능 하다는 장점이 있다.

셋째 사업이 지연될 가능성이 높다는 것이다. 물론 이 말은 꼭 틀린 말이 아니다. 토지 수습이 완벽 하지 않은 채로 일부 토지에 대해 자금 집행이 이루어지고 잔여 토지를 수습 하지 못해 사업이 지연 되거나 인허가상 문제가 있는 부지를 매입 하여 사업이 지연되는 사례 등이 있을 수 있다. 이런 문제점 들을 극복하고 안전한 투자처를 찾도록 돕고자 하는 것이 이 글을 쓰게 된 목적이기도하다.

“장점과 단점이 동전의 양면처럼 존재 한다”고 했다. 지역주택조합이 ‘틈새상품’이라는 장점이 있다면 사업주체인 조합원은 ‘비전문성’이란 단점도 있다는 말이다. 거듭 강조 하지만 지역주택조합의 큰 핵심은 토지 매입 단계이기 때문에 토지 매입 현황을 확인해야 한다. 규제 완화된 개정안에 따르더라도 95%이상의 사업 부지는 확보해야 한다. 조합원 모집상황도 필수 체크사항이다. 조합원 모집이 지체되면 사업 지연으로 이어 질수 있기 때문이다. 마지막으로 개발 호재나 입지여건, 추가 부담금 유무, 실제 사업성, 시공사수준등도 꼼꼼히 챙겨야 한다.
 

뉴스앤거제  nng@newsngeoje.com

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