삼성13차 주택조합 부지 선정을 위한 조합원 총회를 앞두고 유력 후보지 2곳(문동,수월)의 시행 대행사간 물밑 신경전이 날카롭다. 2곳에 대한 시행 대행사가 다르다 보니 빚어진 현상이다. 부지선정이 잘못될 경우 12차조합과 같은 전철(허가지연)을 되풀이 할 수 있다는 점에서 조합원들의 신중한 판단도 요구된다.

지난해 12월 1,370명의 근로자들이 모여 결성한 삼성13차 주택조합(조합장 양수식)은 14일 오후 5시30분 삼성문화관 실내체육관에서 조합원 총회를 열고 2곳으로 압축된 후보부지를 조합원 투표로 최종 선정한다.

후보부지는 문동과 수월로 시행 대행사가 각기 다르다. 문동은 삼룡초등학교 맞은편 산자락으로 (주)서창이 시행을 대행하고, 수월은 국도14호선 인근 일명 다나까 농장으로 (주)예국이 시행을 대행하고 있다.

현재로선 두 후보지에 대한 조합원 선호도가 어떤지에 대해서는 전혀 알 수 없다. 이같은 상황에서 거제타임즈에 보도된 부지선정 관련 분석기사가 시행사간 논쟁을 촉발시키는 계기가 됐다.

거제타임즈는 '부지선정 어디로?' 라는 제목의 기사에서 '삼룡초교 맞은편 문동지역의 문제점은 무엇인가'와 '다나까농장 수월습지 준공업지역은 어떤가'라는 두개의 소제목을 통해 후보부지에 대한 평가를 내렸다. 그러나 소제목에서부터 문동부지는 문제점을 찾고, 수월 다나까 부지는 문제점을 보완 설명하는 형식으로 글을 전개했다.

문동부지 시행대행사측은 즉각 반박자료를 통해 거제타임즈가 지적한 문제점을 조목조목 반박했다. 다만, 조합원 총회가 임박한 시점에서 조합원들에게 제대로 자신들의 논리가 먹혀 들지는 의문이다.

다음은 문동부지 시행 대행사가 보내 온 반박성명 전문과 거제타임즈에 보도된 부지선정 관련 분석기사다.

■ 문동부지 시행 대행사측 반박자료

거제 타임즈기사에 대한 반박성명
(김ㅇㅇ 외 상동동·문동동 주민 일동)

1. 사업부지내 경관녹지 문제
당 사업지의 당초 지구단위계획 고시일정은 제2004-281(2004.10.08)로 현재까지 일부지역은 계획대로 개발되었으나 6년이 지난 현재까지 불합리한 계획 지역인 현 지역은 그대로 존치되고 있는 실정임.
※ 불합리한 사례
① 당초 관리계획수립 시점인 2003년도는 공동주택을 위한 지구단위계획 규모가 300,000㎡로 특정업체 SK건설과 롯데기공의 공동주택 건설을 위한 지구단위계획으로 사업지외의 부지는 연립주택, 경관녹지, 공공시설 등으로 구성하였으나 사업성, 주위여건 등의 사유로 계획대로 개발이 이루어지지 않는 곳으로 6년이 지난 현시점에서 재조정할 필요성이 있는 곳이다.

② 당초 지정시의 경관녹지 상부의 임야와 좌측의 임야가 2008년 1월 관리지역 세분화 작업 시 계획관리지역으로 세분되어 경관녹지 상부의 계획관리지역이란 불합리한 토지이용계획이 수립되어 경관녹지의 이전이 불가피한 실정이었다.

2. 사업부지내 연립주택 문제
이 지역은 대아푸른솔 292세대, 삼호르네상스 430세대, 롯데인벤스 2차 320세대, 신우1차 498세대, 신우2차 250세대, 덕산베스트타운 980세대, SK뷰 554세대로 총 3324세대의 공동주택지로 전체가 공동주택으로 구성되어 명실공히 상동·문동지역의 신흥 주택지로 부상하고 있는 지역이나 당 지역의 연립주택 지정시의 지역여건과 현 시점의 여건이 확연히 다름을 알 수 있는 지역으로, 따라서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2종지구단위계획 수립지침2-3-11, 2-3-12, 2-4-6, 2-6-1, 2-6-2, 2-6-3, 2-6-4에 의거 변경이 타당할 것이라는 판단이다.

3. 사업부지내 통학구역내 학교수용문제
현재 교육청에서는 상동동, 문동동, 삼거동, 양정동 일부, 이렇게 4개동을 묶어서 학군조정을 하고 있으며 스카이콥 지구단위계획구역 내 초등학교 부지가 결정되어 있으므로, 문동지구 사업부지의 초등학생 통학은 기존 삼룡초등학교로 통학하게 될 것임. (통학거리 150m정도)중학교는 상동동, 문동동, 주민 및 지역단체에서 문동동 고등학교 내정부지 인근에 학교설립을 건의중에 있음 고등학교는 문동동 마을회관 인근에 부지가 예정되어 있음. (통학거리 300m정도)

4. 결론
현 지역의 지주들 입장에서 6년이 지난 지금까지 관리계획 수립 후 현재까지 존치중인 이 지역을 법적절차에 준한 관리계획변경이 매우 타당하다 사료되며 이 지역은 공공시설이 비교적 잘 정비되어 있고(도로, 학교, 기반시설, 주거여건등) 또한 신규지역의 개발에 따른 각종문제(환경, 민원등)를 이미 개발된 이 지역을 개발 하므로써 어느정도 해결할 수 있고 또 시공단가의 절약으로 공급가액의 현저한 차이로 인한 조합원들의 이해관계에 적합한 지역이라 사료됨.
※ 지구단위계획구역 내 동의율은 면적 80.52%, 필지수 70.33% 임.

■ 거제타임즈가 보도한 부지선정 분석기사

삼성제13차주택조합 부지 선정은 어디로? 
수월습지 준공업지 및 삼룡초 맞은편 경합 14일 총회서 '판가름'  
후보지 4곳 중 2개처 유력 -'각각 문제점 보완이 관건'
조합원들의 정확한 판단이 향후 사업 추진 방향을 가름한다.

조합원 1,400여명의 제13차삼성주택조합이 대단위 아파트를 지을 부지 결정을 위한 조합원총회가 오는 14일 열리는 것으로 알려지면서, 지금까지 소문으로만 나돌고 있던 4곳의 후보지들에 대한 시민들의 관심이 집중되고 있다.

이 4곳은 한라종합건설이 추진하고 있는 상동동 대동다숲 아파트 남측 국도 14호선 우회도로 건너편 산자락 상동동 산 59-5번지 일원, 거제시가 추진하고 있는 상동1·2·3지구 지구단위계획구역 중 용산마을 상동동 108-1번지 일원, 상동2지구 지역 삼룡초등학교 맞은편 야산, 수월습지(다나까농장)지역 중 국도14호선 변으로 50,000㎡(약 15,000평)가 후보지로 검토돼 왔다.

당초 이 4곳 중 가장 유력하게 압축 검토되고 있는 2곳은 상문동 삼용초등학교 맞은편 야산과 다른 한 곳은 수월습지(다나카농장)로 여기는 현재 도시계획상 준공업지로 이번 후보지로 최종 결정될 가능성이 클 것으로 알려지고 있는 가운데 여타 후보지들에 대한 분석도 면밀히 검토되고 있는 것으로 전해졌다.

특히 대단위이파트 건립과 관련해서는 거제시가『도시기본계획』그리고 이 도시기본계획의 하위계획인 『도시관리계획』(종전의 도시계획과 국토이용계획)인『지역,지구,구역계획』『도시기반시설계획』과 『지구단위계획(제1종 및 제2종』등을 계획성 있게 준비하지 못한채 약1,400세대에 가까운 대규모 인구가 집중되게 될 부지들의 사회적인 문제점들이 거론되면서 일부 이해 관계자들을 긴장시키고 있는 것이다. 

삼룡초등학교 맞은편 문동지역의 문제점은 무엇인가?
거제시 도시과는 경상남도고시 제2004-281(2004. 10. 08)과 거제시고시 제2006-99호(2006. 10. 18)를 근거로 거제시 고시 제2010-83호로 2010년 7월 7일 『거제시 도시관리계획(지구단위계획) 결정(변경) 고시』를 했다.

이 지역은 사업부지내 경관녹지문제, 기 수립돼있는 연립주택지 문제, 통학구역내 학교 수용문제가 중요 걸림돌이되고 있으며, 이 부지를 선정할 경우에는 이런 문제들을 해결하는데는 상당한 시일이 소요돼 조합원들의 기대를 충족하기 어려울 것이라는 지적인 반면, 다나카 농장은 준공업지역이라 비교적 짧은 기일내 절차진행으로 사업추진이 가능할 것이라는 점이  비교된다.

-사업부지내 경관녹지 문제
거제시 고시 제2010-83호에 의하면 거제시 도시관리계획(지구단위계획)은 상동동 34번지 일원의 377,114㎡(약105,002평)의 면적 중에 도로, 공원, 하천, 주차장, 초등학교는 당초 결정된 계획대로 진행되었다. 반면 도시기반시설인 경관녹지는 이번 고시전에는 68,369㎡(20,682평)이었으나 이번에 도시계획변경으로 334㎡(약101평)을 줄여 68,035㎡(20.580평)으로 결정(변경)했으나 그 변경 목적이 설득력을 얻지 못하고 있어 관계공무원들의 변경의도성 설명에 의혹이 생기고 있다.

이 지역 사업대상지인 약32,000평 중에는 약7,000평의 경관녹지가 포함돼 있는데 그 구역을 축소한 목적이 공공성이 약하다는 점이다  제2종지구단위계획의 법적인 근거를 확인해 보면 지구단위계획은 5년 내외의 개발이 예상되는 일단의 토지 또는 지역과 그 주변지역의 미래모습을 상정하여 수립하는 계획으로(제2종지구단위계획 수립지침 1-2-7.) 지구단위계획구역 지정의 일반원칙은 지구단위계획구역은 원칙적으로 결정된 날부터 5년 이내에는 이를 변경하지 않는 것으로 하되, 다음 경우만 5년 이내에 변경할 수 있다. (제2종지구단위계획 수립지침 2-1-4)

변경사유는 국가보안상의 사유 또는 중앙정부가 추진하는 주요정책사업으로 인하여 지구단위계획의 변경결정이 불가피하다고 인정되어 관계 중앙행정기관의 장이 당해 지구단위계획의 결정권자와 협의한 경우(제2종지구단위계획 수립지침 2-1-4 -3) 혹은 도시관리계획의 재정비 및 5년 주기로 시행되는 도시기본계획의 재검토에 의한 조정의 경우(제2종지구단위계획 수립지침 2-1-4 -5) 혹은 주민의 지구단위계획 변경에 대한 입안제안이 타당한 경우(제2종지구단위계획 수립지침 2-1-4-8)의 경우 등에만 예외적으로 그 변경을 할 수 있도록 하고 있다.

그러나 이 지역은 위와 같은 어떤 사유도 해당 없이, 거제시 고시 제2006-99호(2006. 10. 18)나 거제시 고시 제2010-83호에서 거듭 동일하게 확정되었으므로 재정비의 이유가 없었으며, 지구단위계획구역의 입안 및 지정절차와 지구단위계획의 입안 및 결정절차에서는 반드시 주민의견을 청취하여 지구단위계획이 입안되고 결정되므로 몇 년이 지나지 않은 현시점에서 본다면 주민여론은 2010년 7월 7일에 결정고시 때의 주민의견으로 갈음하여야 할 것이었다. 따라서 거제시가 행한 그 변경행위 자체가 문제가 있다고 하겠다.(문동동 산129-3, 산130, 산131, 산124-1번지 일원의 경관녹지(푸른색))
     
-사업부지내 연립주택지역 문제.
사업지 내의 약 8,000평 가까운 연립주택부지는 지구단위계획구역이 원칙적으로 결정된 날부터 5년 이내에는 이를 변경하지 않는 것으로 하는 지구단위계획구역 지정의 일반원칙과 같이 연립주택지의 변경은 안되는 일이었다. 3층 혹은 4층 이하의 연립주택지역으로 지정되어 결정고시된 지역을 대단위 아파트로 건축하려 하는 것은 거제시도시계획의 존립을 의심케 하는 위험한 사업윤리이며, 거제시 행정의 일관성 결여 문제와 직결된다.

-사업부지내 통학구역내 학교수용 문제.
공동주택인 아파트의 경우 1,000세대 이상일 경우 제2종지구단위계획의 전제조건은 학교용지를 확보하는 것이 지구단위사업의 선결되어야 할 과제다. 이미 거제교육청은 2010년 3월 5일자로 '시행사의 사업예정지 (문동동 산131-1번지) 통학구역은 삼룡초등학교로 2007년 30학급규모로 신설되었으나 학생수의 증가로 인한 현재 39학급을 수용하고 있고, 매년 학생수가 증가하여 과밀학급이 지속되고 있어 학교증설은 불가능하여 현재로서는 지구단위 수용이 불가능함을 알려 드린다'는 공문을 발송받은 바 있다.(제2종지구단위계획 수립지침 4-2-4 위반)

다나카농장 수월습지 준공업지역은 어떤가?
이 지역은 거제시도시계획 정책의 근원적 모순은 있으나 현행법상 아파트가 가능하므로 교통혼잡문제나 연약 기반에 대한 문제가 일부 있지만 그래도 문동지역 보다는 해결 가능성이 더 용이하다는 점을 거론하는 사람들이 많다. 조합원들의 입장에서는 양지역에 대한 충분한 정보를 통해 엄정한 비교가 필요하다는 지적이다. 이 지역의 문제점은 향후 거제시가 풀어야 할 정책적인 문제지만 현실 면에서는 유리해 연약기반이 던질 문제는 어느 누구도 현재로선 장담하기 어렵다.

- 아파트사업자 먹이감이 되는 준공업지역 모순
준공업지역은 국토법 제30조의 정의를 보면 경공업 그 밖의 공업을 수용하되 주거 기능, 상업기능, 업무기능의 보완이 필요한 지역으로 규정되어 있다. 준공업지역에 대한 국토법시행령 제71조1항 제13호는 시, 군의 도시계획조례에 위임사항으로 규정하는데 아파트사업자들이 준공업지에 대규모 아파트를 건축하려는 시도를 하다보니 준공업지 땅값이 치솟는 부작용을 낳아 월래의 지정목적대로 쓸 수가 없게 되고 거제시의 준공업지 지정의도 자체가 비난대상이 된다. 당초 덕산 1차 아파트 지역을 대체하는 용도였다면 시가 그 지역을 목적대로 이용한 흔적은 하나도 발견할 수가 없기 때문이다. 준 공업지역을 공동주택인 대규모아파트를 지으려면 도시관리계획의 용도지구를 준공업지역에서 제2종주거지역으로 변경하는 절차를 통해서 당초부터 합법적인 토지이용을 했어야 했지만, 순서를 바꿔서라도 지금 가능한 상태다.

국토법시행령 제71조 제1항 제13호의 해석상의 모순
준 공업지역은 국토법시행령 제 71조 제1항 13호(준 공업지역에서 할 수 있는 건축물)과 관련 하여 시, 군의 도시계획조례에 위임사항이 잘 못 위임되어 대규모아파트를 준공업지역에서 지을 수 있다는 것은 해석상의 잘못이라는 지적도 있다. 이 조항은 먼저 1. 건축할 수 있는 건축물에서 기숙사를 제외한 공동주택을 건축할 수 없다. 그런데 2. 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(건축법시행령 별표1의 제2호)에는 공동주택인 아파트건축이 가능하도록 되어 있다.

그리고 이 시행령을 지방단치단체가 관련 시, 군의 지방조례를 만드느냐에 만들지 않느냐에 따라서 준 공업지에 대한 건축법상의 건축행위자체가 달라진다. 지방조례로서 이 준 공업지에 아파트 건축을 조례채택여부에 따라서 가능하기도 하고 그렇지 않기도 한다. 그렇다면 지방조례보다 상위법인 국도법과 건축법의 모법의 범위를 초과하는 경우로서 당연무효 문제가 생기지만 현재로서는 국토법시행령 제71조 제1항 제13호와 관련 이 조례를 제정한 시군은 아파트건축이 가능하다. 물론 조례제정이 안된 시군은 그렇지 않다. 따라서 준 공업지에서의 용적율이 200%-400%이고 제2종주거지역 용적율이 150%-250%이므로 아파트를 짓기에는 제2종주거지역보다 오히려 준공업지역이 더 효율적이라는 모순이 생긴다.

- 현행법과 거제시조례에 의하면 아파트 가능 지역이다.
준공업지역은 공업지역이므로 주거지역의 기능을 살릴 필요가 있는 지역은 5년마다 시행되는 도시관리계획에 포함하여 제2종주거지역으로 도시계획을 변경해서 합법적으로 사용해야 한다. 또 모법인 국토법제30조 그리고 국토법시행령 제71조1항13호와 거제시 도시건축조례를 적용해서 올바로 해석해 보면 경공업이나 그밖의 공업을 수용하되 주거기능, 상업기능, 업무기능을 보완하기 위해서 준공업지역에서 공동주택을 건축할 경우 주거지역의 기능인 아파트가 가능한 지역이다. 그리고 이것이 국토법 제30조의 용도지역의 지정 이유다. 준공업지가 필요한 공업인들에게도 필요한 용지를 확보해 주어야 도시의 기능을 발휘할 수 있으며 그런 배분이 현재 이 지역에서는 보이지 않는다.

거제시와 비슷한 지역여건으로 공업기반을 가진 창원시의 경우를 비교하면 거제시와 마찬가지로 준공업지역이 있으며 도시건축조례에도 공동주택을 할 수 있도록 조례가 제정되어 있어 참고해야 할 필요도 있다.

-관련 도시기반시설과 연약지반 '논란'
일단의 지역에 대규모 인구가 유치되기 위해서는 도로, 공원, 하천, 주차장, 학교, 녹지의 기반시설의 배치와 규모 그리고 고현과 연하장, 옥포, 장승포간의 교통밀집지역에 따른 용적율은 현 거제시의 준공업지역 용적율이 300%로 이의 검토도 필요할 것이라는 점이다. 연약지반과 관련해서는 MP다리 교량공사나 덕산건설의 아파트 시공사례를 참고하면 될 것이다. 주택조합이 토지가격에 +@를 주고 부지를 인수받아 직접 시행하는 문제에 대한 전문적인 검토도 요한다는 여론이 있다.

조합원들은 전문가 등의 자문을 받아 면밀한 검토후 정확한 결정을 해야 할 필요있다
지금까지 거론 되었던 다수의 안들이 있었지만 특히 두 지역만을 비교 검토한 것은 2010년 9월 14일 제13차 주택조합원들이 그 동안 주택조합장과 대의원들이 준비한 두 개의 안중에 한 개의 안을 선택하기로 되어 있기에 선택 대상안을 놓고 심도있게 분석하였고, 제12차주택조합이 지금까지 한 세대당 약 5,000만원 이상의 손해를 보고 있음을 감안, 기획취재를 하게 되었다.

지금까지의 분석결과 관련법상 제12차 주택조합이 거제시의회에서 또 '심사보류'라는 어려움을 안게됨을 보면서 다소의 관련법상 문제가 있었더라도 수백명이  집단민원으로 밀어붙이면 무엇이든 다 될 수 있다는 전임조합장들의 오만과 이해관계에 얽힌 사심, 그리고 조합대의원들의 태만과 대안부재 그리고 협력시행관련업체의 무능이 만들어낸 작품이었다는 평가가 있을 수 있다.

이런 현실을 바라보면서 대다수 조합원들의 불행한 선택이 없도록하고, 예방적 측면에서 두 대상부지의 현안을 짚어 보았다. 거제시 전체의 발전 방향을 제시하는 도표 혹은 나침반인 거제시의 도시관리계획은 반드시 존중되어야 한다. 거제시도시과는 이들의 민원에 대하여 건축법 제10조의 사전심사제도인 『건축 관련 입지와 규모의 사전결정』의 의미를 살려 사업권인 허가여부와 용적율 등에 대해서 충분히 상담하고 적극적으로 지도해야 한다. 집단민원이라는 무기로 집단이기주의 문화가 팽배해 지면 결국 정의와 합법적인 가치기준은 흐려질 것이며, 행정의 연속성이나 신뢰도가 훼손돼, 그 속에 검은 이권이 연결고리를 맺게되는 것은 자명할 것이기 때문이다.
*2010년 9월 13일 오전 5시 기사문 중 일부 수정

이정아 기자  clover1243@yahoo.co.kr

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